부동산 투자 회사(리츠) 완전 해부, 종류·법, 배당까지 한 번에

부동산 투자 회사란 무엇인가

부동산 투자 회사(리츠, REITs)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사다. 핵심은 하나다. 법으로 배당가능이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 한다(부동산투자회사법 제28조). 이 글을 끝까지 읽으면 리츠가 어떤 구조로 돈을 버는지, 법이 어떤 테두리를 쳐놓았는지, 세 가지 종류 중 어떤 유형에 투자하게 되는지까지 한 번에 정리된다.

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리츠는 어떤 회사인가

리츠는 상법상 주식회사다. 다만 부동산투자회사법에 달리 정한 내용이 있으면 그 법이 우선 적용된다. 쉽게 말해, 삼성전자처럼 주식을 사고팔 수 있는 회사인데 하는 일이 다르다. 빌딩·물류창고·아파트 같은 부동산을 사서 임대료를 받고, 그 돈을 주주에게 나눠주는 것이 본업이다.

직접 부동산을 사는 것과 뭐가 다른가. 강남 오피스 빌딩 한 채 가격은 수백억에서 수천억이다. 개인이 접근할 수 없다. 리츠는 그 빌딩의 주인 자리를 잘게 쪼개 주식으로 만든다. 1만 원짜리 주식 한 장으로도 여의도 오피스 빌딩의 임대 수익 일부를 받을 수 있다.

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법이 정해놓은 세 가지 울타리

리츠라는 이름을 달려면 세 가지 조건을 반드시 충족해야 한다(국토교통부 리츠정보시스템 기준).

• 자산 구성: 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자해야 한다(부동산투자회사법 제25조 제1항). 나머지 30%는 현금·채권 같은 유동자산으로 채울 수 있다.
• 공모 의무: 영업인가를 받거나 등록한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공해야 한다(부동산투자회사법 제14조의8). 일반 투자자도 참여할 수 있어야 한다는 뜻이다.
• 배당 의무: 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다(부동산투자회사법 제28조 제1항).

이 세 조건이 리츠를 일반 부동산 회사와 구별 짓는 핵심이다.

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배당 90%는 왜 법으로 강제하나

배당을 많이 주면 회사 안에 돈이 남지 않는다. 새 건물을 살 돈이 부족해진다. 그래서 리츠는 채권 발행이나 유상증자로 자금을 조달한 뒤 새 부동산을 구입하는 방식으로 성장한다. 성장할 때마다 주식 수가 늘어난다는 뜻이기도 하다.

그렇다면 왜 굳이 이 제약을 법으로 걸어놓을까. 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면, 그 배당금액만큼 법인세가 면제된다. 회사에서 한 번, 투자자에게서 한 번 이중으로 세금을 떼는 구조를 막기 위한 장치다. 회사는 세금을 덜 내고, 투자자는 배당을 더 받는다.

배당가능이익(법적으로 배당할 수 있는 이익 한도)은 단순히 "올해 번 돈"과 다르다. 실무적으로는 '당기순이익 + 감가상각비'로 리츠의 이익배당한도를 계산한다. 감가상각비(건물이 시간이 지나며 가치가 줄어드는 것을 비용으로 처리하는 금액)를 더하는 이유는 그 비용이 실제로 현금이 나가는 항목이 아니기 때문이다. 리츠는 이 초과분까지 배당으로 돌릴 수 있다.

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리츠와 일반 주식의 결정적 차이

일반 주식회사는 이익이 나도 배당을 안 줄 수 있다. 삼성전자는 수십조 원을 벌고도 그 중 일부만 배당한다. 하지만 리츠는 다르다. 법이 90% 배당을 강제한다.

오피스 빌딩 등 자산 매각으로 목돈이 들어와도 신규 투자에 활용하기 어렵다. 이게 리츠 투자의 특성이다. 회사가 돈을 쌓아두는 대신 투자자에게 계속 흘려보내는 구조다. 주가 상승보다 정기 배당 수입을 목적으로 투자하는 상품이라는 뜻이다.

리츠에는 자기관리·위탁관리·기업구조조정(CR) 세 가지 종류가 있고, 한국 시장에서는 한 유형이 가장 많다. 그 차이와 이유는 다음 섹션에서 다룬다.

종류가 셋이다. 어떻게 다른가

한국의 부동산 투자 회사(리츠)는 자기관리·위탁관리·기업구조조정(CR) 리츠, 이렇게 세 종류로 나뉜다. 셋 중 어느 유형이냐에 따라 회사 구조, 투자 대상, 상장 의무까지 완전히 달라진다. 그리고 지금 한국 리츠 시장에서는 위탁관리 리츠가 전체의 90% 이상을 차지하고 있다. 왜 그런지는 아래 비교를 보면 바로 이해된다.

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세 종류를 한눈에 비교

아래 표는 국토교통부 리츠정보시스템 및 한국부동산원 분류 기준을 정리한 것이다.

구분	자기관리 리츠	위탁관리 리츠	CR(기업구조조정) 리츠
회사 형태	실체 회사 (직원 상근)	명목 회사 (직원 없음)	명목 회사 (직원 없음)
자산 운용	자체 인력이 직접	AMC에 위탁	AMC에 위탁
투자 대상	일반 부동산·개발사업	일반 부동산·개발사업	기업구조조정용 부동산만
최저자본금	70억 원	50억 원	50억 원
주식공모 의무	자본금의 30% 이상	자본금의 30% 이상	의무 없음
주식 분산	1인당 30% 이내	1인당 30% 이내	제한 없음
상장 의무	요건 충족 시 즉시	요건 충족 시 즉시	의무 아님

(출처: 국토교통부 리츠정보시스템, 한국부동산원 리츠 심사·감독 안내)

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자기관리 리츠: 직접 굴리는 실체 회사

자기관리 부동산 투자 회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사다. 직원이 있고, 사무실이 있고, 펀드매니저가 내부에 있다. 운용 역량을 안에 쌓는 구조인 만큼 초기 비용이 크고 설립 문턱도 높다. 최저자본금이 70억 원으로 셋 중 가장 무겁다.

자기관리 방식은 실체 회사라 법인세 혜택이 없다. 다만 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세법 제51조의2에 따라 법인세를 내지 않는다. 이 조건을 지키지 못하면 세금 부담이 다른 유형보다 커진다.

위탁관리 리츠: 껍데기 회사에 운용을 맡기는 구조

위탁관리 리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 명목형 회사다. 명목형이라는 말 그대로, 리츠 법인 자체에는 상근 직원이 없다. 투자 결정, 임대 운영, 자산 매각까지 전부 AMC가 처리한다.

이 구조의 장점은 간단하다. 리츠를 하나 만드는 데 들어가는 고정 비용이 적고, AMC 하나가 여러 리츠를 동시에 운용할 수 있다. 현재 인가받은 AMC 중 취소·철회를 제외하면 65개가 실제로 운영 중이다. 하나의 AMC가 여러 리츠를 쥐고 있는 경우가 많다. 규모의 경제가 생기는 셈이다.

CR 리츠: 기업 매물을 받아내는 특수 목적형

CR(기업구조조정) 리츠는 기업의 채무 상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고, 자산 관리는 AMC에 위탁하는 형태의 리츠다. 위탁관리 리츠와 구조는 같지만 투자 대상이 다르다. 재무 위기에 처한 기업이 보유 부동산을 팔아야 할 때, 그 매물을 받아서 운용하는 것이 CR 리츠의 역할이다.

CR 리츠는 기업구조조정용 부동산에 전문적으로 투자해 기업의 구조조정을 촉진하고 재무구조를 개선하기 위해 2001년 한국에 도입됐다. 목적이 분명한 만큼 규제도 다르다. 주식 공모 의무가 없고, 1인 주주가 지분 전부를 가질 수 있으며, 상장도 의무가 아니다. 일반 투자자보다 기관이나 기업이 주로 참여하는 이유가 여기 있다.

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세 유형 중 어느 것이 "더 좋다"는 건 없다. 자기관리는 운용 역량을 직접 키우고 싶은 곳에 맞다. 위탁관리는 비용 효율을 우선하는 곳에 적합하다. CR 리츠는 기업 구조조정 매물을 처리해야 할 때 필요한 구조다. 투자자 입장에서 중요한 건 내가 사려는 리츠가 어느 유형인지 확인하는 것이다. 상장 여부, 공모 요건, 주식 분산 규칙이 모두 달라지기 때문이다.

이 세 유형을 실제로 규율하는 법 조항, 즉 총자산 70% 부동산 투자 의무와 국토교통부 인가 체계는 다음 섹션 '부동산 투자 회사법이 뭘 규정하나' 에서 구체적으로 다룬다.

부동산 투자 회사법이 뭘 규정하나

부동산 투자 회사(리츠)는 아무나 세울 수 있는 게 아니다. 부동산투자회사법 제25조는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성하도록 의무화한다. 제28조는 해당 연도 이익배당 한도의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 강제한다.

이 두 조항이 리츠의 뼈대다. 이걸 지키지 못하면 영업인가가 취소될 수 있다.

총자산 70% 규칙: 왜 이 숫자인가

부동산투자회사는 최저자본금 준비기간이 끝난 후 매 분기 말 기준으로 총자산의 80% 이상을 부동산, 부동산 관련 증권, 현금으로 구성해야 한다. 그중 총자산의 70% 이상은 반드시 부동산(건축 중인 건물 포함)이어야 한다.

쉽게 말하면 이렇다. 리츠가 가진 자산 100원 중 70원은 실물 부동산이어야 한다는 뜻이다.

나머지 30원은 부동산 관련 증권이나 현금으로 채울 수 있다. 이 비율을 어기면 영업인가 취소 사유다.

단, 예외가 있다. 자산 구성 비율을 계산할 때 설립 당시 납입한 주금이나 신주 발행으로 조성한 자금 그리고 부동산 매각 대금은 부동산으로 간주한다. 적용 기준일은 최저자본금 준비기간 만료일·신주발행일·부동산 매각일로부터 2년 이내다. 부동산을 팔아 현금이 쌓인 상태라도 2년 안에 재투자하면 규정을 위반한 것으로 보지 않는 완충 장치다.

배당 90% 의무: 어떻게 작동하나

부동산투자회사법 제28조에 따라 리츠는 해당 연도 이익배당 한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다. 이 규정이 리츠를 일반 주식과 구별짓는 핵심이다. 일반 회사는 이익이 나도 배당을 안 할 수 있다. 리츠는 법으로 배당을 강제한다.

단, 자기관리 부동산투자회사의 경우 이익배당 한도의 50% 이상을 배당하면 된다. 자기관리 리츠는 내부에 운용 인력을 두고 회사를 키워나가는 구조라 유보금을 쌓을 여지를 법이 더 준 것이다. 배당 유형별 차이는 '종류가 셋이다. 어떻게 다른가' 섹션에서 자세히 다룬다.

국토교통부 인가 체계: 무엇을 심사하나

리츠는 설립 후 바로 영업할 수 없다. 부동산투자회사가 부동산 취득·운용 등의 업무를 하려면 종류별로 국토교통부장관의 영업인가를 받아야 한다.

인가 심사에서 확인하는 항목은 이렇다.

• 설립 절차: 주식회사로 발기설립 했는지
• 자기자본: 신주발행 계획의 적정성, 제3자 배정 및 현물출자 내역
• 인력: 임원·준법감시인 결격 사유 여부, 자산운용 전문인력 5인 이상 확보 여부
• 사업계획: 계획의 타당성과 수익 전망
• 업무위탁 계약: 자산보관 및 사무수탁 계약 체결 여부

국토교통부장관은 등록신청서를 접수한 날부터 20일 이내에 등록 여부를 결정하고 결과를 신청인에게 통지해야 한다.

인가 요건 중 가장 걸림돌이 되는 항목은 개발사업 투자 비율 제한이다. 총자산 중 부동산 개발사업에 대한 투자 비율이 30%를 초과해서는 안 된다. 리츠는 임대 수익을 기반으로 배당하는 구조다. 개발사업 비중이 커지면 공사 지연이나 분양 실패로 현금흐름이 끊길 위험이 있다. 이 상한선은 그 위험을 법으로 막아둔 것이다.

조항	규제 내용	위반 시
제25조	총자산의 70% 이상 부동산 구성	영업인가 취소 사유
제26조	개발사업 투자 총자산의 30% 이내	영업인가 취소 사유
제28조	이익의 90% 이상 배당 (자기관리 50%)	법 위반
제9조	영업 시작 전 국토교통부 인가 필수	무인가 영업

(부동산투자회사법 각 조항 기준)

이 법 체계가 만들어내는 결과가 있다. 리츠는 이익을 사내에 쌓아두기 어렵고 자산의 대부분을 실물 부동산에 묶어둬야 한다. 그래서 배당수익률이 높게 유지되는 구조다. 그만큼 중요한 것은 배당의 원천이다. 어떤 부동산에서 배당이 나오는지, 공실은 없는지, 부채는 얼마인지가 투자의 핵심 판단 기준이 된다.

이 법적 틀 위에서 실제로 운용을 맡는 주체가 누구냐에 따라 리츠 종류가 달라진다. 위탁 관리 부동산 투자 회사가 전체 시장의 90%를 차지하는 이유는 법이 정한 인가 요건과 운용 구조 사이에서 나온 선택이다.

위탁 관리 부동산 투자 회사가 90%를 차지하는 이유

국내 리츠 시장에서 위탁관리 리츠가 차지하는 비중은 90% 이상이다. 핵심은 구조다. 위탁관리 리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 맡기는 명목형 회사다. 상근 직원이 없어도 되고, 법인이 실제로 건물을 관리할 필요도 없다. 그러니 대부분의 리츠가 이 구조를 택한다.

위탁 관리 구조, 어떻게 생겼나

리츠 본체는 일종의 '껍데기 법인'이다. 투자자에게서 돈을 모아 주식을 발행하고, 실제 운용은 전부 AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)에 넘긴다.

AMC는 자산의 투자·운용 업무를, 사무수탁회사는 일반 사무를, 자산보관기관은 자산 보관을 각각 맡는다. 부동산을 찾고 사고, 세입자를 관리한다. 나중에 파는 일까지 전부 AMC 몫이다.

AMC는 투자자 모집과 회사 설립, 자산 운용을 맡는다. 운용 전략을 세우고 위탁업체를 모니터링하는 등 운용 기능 전반을 수행한다. 리츠 법인은 주주총회를 열고 배당 결의를 하는 역할 외에는 실질적인 업무가 없다.

자산관리회사는 자본금 70억 원 이상, 5인 이상의 자산운용 전문인력, 이해상충 방지 체계를 갖추고 국토교통부로부터 예비인가 및 본인가를 받아야 리츠 자산의 투자·운용 업무를 수탁받을 수 있다.

구분	위탁관리 리츠	자기관리 리츠
회사 형태	명목회사 (상근 없음)	실체회사 (상근 임직원 있음)
운용 주체	AMC에 전부 위탁	자체 인력으로 직접 운용
최저 자본금	50억 원	70억 원
법인세 혜택	배당가능이익 90% 이상 배당 시 비과세	혜택 없음
배당 의무	90% 이상	50% 이상

(국토교통부 리츠정보시스템 기준)

자기관리 리츠가 사라진 이유

자기관리 리츠는 직원을 직접 고용하고 운용 조직을 꾸려야 한다. 그만큼 비용이 처음부터 쌓인다. 자기관리 리츠는 실체회사로서 법인세 혜택도 없다. 반면 위탁관리 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세가 사실상 없다. 세금 구조가 완전히 다르다.

투자자 입장에서도 차이가 크다. AMC가 운용하므로 자산관리 노하우를 활용해 운영 효율을 높일 수 있다. 리츠 하나를 세울 때마다 전문 운용 조직을 새로 구성할 필요가 없다. AMC 하나가 여러 리츠를 동시에 관리할 수 있다는 뜻이다.

AMC 시장에 뛰어든 금융회사들

2016년 국토교통부가 부동산투자회사법 시행령을 개정하면서 리츠 AMC 겸영을 허용했다. 이 뒤로 자산운용사들의 진입이 본격화됐다.

2018년에는 미래에셋자산운용과 이지스자산운용이, 2019년에는 롯데AMC 등이 AMC 설립 인가를 받았다.

사모펀드 시장이 2019년 라임·옵티머스 사태로 흔들리면서 리츠로 자금이 이동했다. 안정적인 배당 수익과 높은 주가수익률을 보인 리츠들이 투자 대안으로 떠올랐기 때문이다.

결국 위탁관리 리츠가 대세가 된 이유는 세 가지가 동시에 맞아떨어지기 때문이다. 법인세 비과세 혜택 + 낮은 설립 비용 + AMC 전문성. 어떤 AMC가 운용하느냐에 따라 리츠 성과가 갈리는 이유도 바로 여기 있다. 현재 한국 리츠 시장의 규모와 성장 궤적은 다음 섹션 '한국 리츠 시장 지금 어디쯤인가'에서 확인할 수 있다.

한국 부동산 투자 회사 시장, 지금 어디쯤인가

한국 상장 리츠(REITs) 시장은 코스피에 24개 종목이 올라 있다. 배당수익률은 연 7%대를 기록한다.

상장 리츠 시가총액은 7조 5,000억 원이다(2024년 11월 14일, 한국리츠협회 기준). 숫자만 보면 배당 상품으로서 나쁘지 않다. 문제는 이 배당이 쭉 지속됐느냐는 물음인데, 그 답은 섹터마다 전혀 다르다. 그 이야기는 다음 섹션에서 다룬다.

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2001년 도입, 24년간 무슨 일이 있었나

시작은 초라했다. 리츠는 2001년 국내에 처음 도입됐다.

도입 직후인 2002년 자산 규모는 6,000억 원 수준이었다. 2012년까지도 10조 원에 미치지 못했다.

그러던 시장이 2020년대 들어 가파르게 커졌다. 2024년 12월, 마침내 전체 리츠 운용자산(AUM, 리츠가 굴리는 자산 총합)이 100조 원을 넘었다.

2001년 도입 이후 24년 만의 일이다.

2017년 193개였던 운용 리츠 수는 시간이 지나며 늘었다. 2024년 말 기준 400개다. 2023년 369개 대비 증가가 이어진 결과다.

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상장 리츠 24개, 실제 규모는 얼마나 되나

2017년에는 상장 리츠가 3개에 불과했다. 2024년에는 24개로 늘었다.

2017년 상장 리츠 자산은 0.4조 원 수준이었다. 2025년 5월에는 18조 1,000억 원으로 커졌다.

정리하면 이렇다.

기준	수치
전체 리츠 운용자산(AUM)	약 100조 원 (2024년 말 기준)
상장 리츠 수	24개
상장 리츠 시가총액	약 7조 5,000억 원 (2024년 11월 기준)
상장 리츠 자산 규모	18조 1,000억 원 (2025년 5월 기준)
상장 리츠 배당수익률	연 7% 내외

전체 리츠 시장에서 상장 리츠가 차지하는 비중은 자산 규모 기준으로 16.9%다(2025년 5월 말 기준). 리츠 시장의 83%는 아직 일반 투자자가 주식처럼 접근할 수 없는 비상장 구간에 머물러 있다.

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성장했지만, 주가는 왜 안 올랐나

국내 상장 리츠는 신한알파리츠, 코람코더원리츠 2개를 제외하면 최초 공모가 이하로 주가가 떨어져 있다. 배당을 받아도 주가가 내려가면서 투자 손실이 발생하는 구조다.

원인은 크게 두 가지로 좁혀진다.

• 2022년부터 금리가 오르면서 자금 조달 비용이 늘었다. 2022년 말 레고랜드 사태 이후 부동산 시황이 악화된 것도 영향을 줬다.
• 리츠는 이익을 내부에 유보하지 않고 대부분 배당으로 돌린다. 그래서 신규 부동산을 사려면 유상증자(주식을 새로 발행해 자금을 조달하는 것)를 해야 하고, 2024년 말 여러 리츠에서 대규모 유상증자가 잇따르며 주가가 내려갔다.

배당수익률 7%대가 숫자만으로 매력적으로 보이는 이유가 있다. 주가가 공모가 아래로 내려가면 같은 배당금을 받아도 수익률 퍼센트가 자동으로 올라간다. 배당이 높아진 게 아니라, 분모인 주가가 작아진 것이다.

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투자자는 40만 명, 그런데 아직 갈 길은 멀다

개인 투자자는 40만 명으로 늘었다. 접근성 측면에서는 당초 취지에 부합하는 변화가 진행 중이다.

정부도 움직였다. 국토교통부는 2024년 6월 '리츠 활성화 방안'을 발표했고, 같은 해 12월 부동산투자회사법 개정을 완료했다. 개정안은 국민 배당 소득 지원과 AI·헬스케어 등 신산업 투자 기반 조성을 포함한다.

규제 중심이던 리츠 행정은 지원 중심으로 바뀌고 있다. 오피스·주택 같은 전통 자산 외에 데이터센터·산업단지 같은 신성장 섹터로 투자 대상을 넓히겠다는 의도다. 한국 리츠가 아직 오피스·주거 중심에 묶여 있다는 점을 인정한 셈이다.

배당수익률 7%대가 지속될 수 있는 리츠와 그렇지 않은 리츠를 가르는 기준, 즉 섹터별 실적 격차는 다음 섹션에서 바로 확인할 수 있다.

섹터별 수익률은 얼마나 다른가

같은 "리츠"라도 어떤 부동산 섹터에 투자하느냐에 따라 수익률이 크게 다르다.

정책리츠를 제외한 전체 리츠 평균 배당수익률은 2023년과 2024년에 동일했다. 구체적으로는 7.2%다.

그 안을 들여다보면 섹터마다 체감 격차가 있다. 물류 리츠는 임대율 99%로 버티는 동안, 해외 오피스 리츠는 배당을 40%나 삭감하고 결국 기업회생까지 갔다. 결과가 이렇게 다른 이유는 섹터 선택에 있다.

한국 리츠 시장, 주택과 오피스가 80%를 차지한다

투자 대상으로는 주택과 오피스가 주를 이룬다.

2025년 12월 말 총자산 기준으로 주택 점유율은 43.5%다. 주택 총자산은 51조 2,000억 원이다.

오피스 점유율은 35.1%이며 총자산은 41조 3,000억 원이다. 두 섹터 합계가 약 80%에 달한다.

물류는 6.6%로 총자산 7조 8,000억 원이다.

리테일은 6.7%로 총자산 7조 9,000억 원이다.

데이터센터 전문 리츠는 아직 국내 상장 시장에 독립된 형태로 나와 있지 않다. 섹터 다변화 측면에서는 아직 갈 길이 멀다.

섹터	총자산 점유율	대표 특성
주택	43.5%	정책리츠 포함, 공공임대 비중 높음
오피스	35.1%	금리·공실 민감도 높음
리테일(상업)	6.7%	유동인구·소비경기 연동
물류	6.6%	임대율 안정, 이커머스 수혜
혼합형·기타·호텔	7.4%	복합자산, 소수

(한국리츠협회 2025년 12월 말 기준)

섹터가 수익률을 어떻게 가르는가

수익률 격차의 핵심은 임대 안정성이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내에서 유일하게 물류센터 전문 상장 리츠다. 고양, 부천 등 주요 지역에 준신축 물류센터를 보유하고 있으며, 임차인의 50% 이상이 쿠팡이고 현재 임대율은 99%에 달해 안정적인 운용이 가능하다. 임차인이 고정돼 있고 임대 계약 기간이 길면, 금리가 흔들려도 배당 재원인 임대료가 끊길 걱정이 덜하다.

데이터센터·헬스케어·물류 리츠는 수익과 임대 수요가 강한 만큼 배당 안정성과 가격 방어력이 함께 나타나는 경향이 있다. 반면 오피스·소매 중심 리츠는 공실률 상승과 리파이낸싱(만기가 돌아온 대출을 새 대출로 갱신하는 것) 부담에 노출돼 있다.

오피스 리츠에서 실제로 무슨 일이 벌어졌나

2026년 4월 27일, 해외 오피스 빌딩에 투자하는 제이알글로벌리츠가 전자단기사채 400억 원을 갚지 못하고 기업회생을 신청했다.

제이알투자운용에서 운용하는 상장 리츠였으며, 주요 투자 자산은 벨기에 브뤼셀의 파이낸스 타워(투자 금액 8,102억 원)와 뉴욕 맨해튼의 498 Seventh Avenue(투자 금액 1,893억 원)였다.

이 리츠가 망가진 경로는 단순하다.

상장 시점에 유로존 기준금리는 0%였고, 실제 조달 금리는 연 1.05%였다.

금리가 오르면서 조달 비용이 급등했다. 금융비용은 100억 원대에서 400억 원대로 늘었다. 그 결과 배당 총액은 약 300억 원 줄었다.

결국 회생절차로 배당 중단 가능성이 커졌고, 주식 거래 정지까지 겹치며 원금 손실과 자금 회수 지연이 동시에 현실화됐다.

소액주주는 약 2만 8,000명이며 이들이 전체 주식의 70% 이상을 보유하고 있었다. 배당을 믿고 들어간 개인 투자자들이 가장 크게 다친 사례다.

시가배당률 높은 게 무조건 좋은 건 아니다

실제 리츠의 시가배당률은 기준금리 2.75%를 웃돈다.

아래는 2025년 4월 9일 종가 기준 주요 리츠의 시가배당률이다.

리츠	시가배당률 (종가 2025년 4월 9일 기준)
NH프라임리츠	15.2%
KB스타리츠	10.7%
미래에셋맵스리츠	10.2%
SK리츠	5.5%

숫자만 보면 매력적이다. 그러나 배당률이 높다는 건 두 가지 중 하나다. 배당을 많이 주거나, 주가가 많이 내렸거나.

국내 리츠는 신한알파리츠, 코람코더원리츠 2개를 제외하면 최초 공모가 이하로 주가가 떨어져 있다. 배당을 많이 받아도 주가 하락으로 투자 손실이 발생하는 경우가 적지 않다.

배당수익률이 10%를 넘는 리츠라면, 먼저 왜 주가가 그렇게 내렸는지를 따져보는 것이 순서다.

섹터 선택의 출발점: 무엇을 보고 고를 것인가

• 주택 리츠: 정책리츠(공공임대 목적)는 배당이 거의 없다. 순수 민간 주택 리츠인지 먼저 확인하라.
• 오피스 리츠: 공실률과 임대차 계약 만기 구조가 핵심이다. 도심 업무지구에 자산이 몰려 있으면 공급 과잉 리스크가 따라온다.
• 물류 리츠: 협회는 물류 리츠 성장을 통해 오피스 중심 시장의 다변화를 기대한다고 설명했다. 임대율이 높고 이커머스 수요가 받쳐주면 상대적으로 안정적이지만, 국내 상장 물류 전문 리츠는 아직 적다.
• 해외 자산 리츠: 환율과 현지 금리가 추가 변수로 작동한다. 제이알글로벌리츠 사태가 보여준 것처럼 배당률만 보지 말고 자산의 질, 차입 만기, 환위험, 리파이낸싱 가능성, 특정 자산 편중도를 함께 점검해야 한다.

배당이 언제, 얼마나 들어오는지, 그리고 세금 계산 방식은 다음 섹션에서 구체적으로 다룬다.

배당은 언제, 얼마나 받나. 세금은 어떻게 되나

국내 부동산 투자 회사(리츠)는 이익의 90% 이상을 배당해야 한다. 법으로 강제된 구조다.

공모리츠에는 분리과세 혜택이 있다. 투자금 합계 5,000만 원 한도이고, 3년 이상 보유한 배당에 적용된다.

일반 배당소득세는 15.4%다. 분리과세를 신청하면 9.9%가 적용된다.

이걸 모르고 투자하면 받아야 할 절세를 통째로 놓친다.

배당은 언제 들어오나

결산 주기는 리츠마다 다르다. 반기 결산(6개월마다)이 가장 흔하다.

SK리츠처럼 연 4회 배당 체계를 갖춘 리츠도 있다. 리츠 ETF는 분기 배당으로 고정된 경우가 많다.

배당 기준월과 실제 지급일 사이에는 약 4개월의 시간차가 있다. 12월에 결산하는 리츠의 배당은 이듬해 4월에 입금된다.

각 상장 리츠에 직접 투자하면 결산월에 따라 배당 시점을 조절할 수 있다. 결산월이 다른 리츠를 섞으면 매 분기마다 배당이 들어오는 포트폴리오를 만들 수도 있다.

세금은 어떻게 붙나

리츠 배당에 붙는 세금 구조는 크게 두 갈래다.

① 기본 원천징수(분리과세 신청 안 한 경우)

배당소득에 대해 원천징수되는 세율은 14%다. 지방세를 포함하면 15.4%다.

이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만 원을 넘으면 종합소득에 합산된다.

그 결과 최고세율은 45%이고 지방세를 포함하면 49.5%다.

② 공모리츠 분리과세 특례(조세특례제한법 제87조의7 기준)

조세특례제한법 제87조의7은 공모리츠에 대해 2026년 12월 31일까지 적용되는 분리과세 규정을 둔다.

거주자별 투자금 합계 5,000만 원을 넘지 않는 범위에서 분리과세가 적용된다.

투자일부터 3년 이내 발생한 배당소득에는 소득세 9%가 적용된다.

구분	세율	금융소득종합과세 해당 여부
기본 원천징수	15.4% (지방세 포함)	연 2,000만 원 초과 시 합산
공모리츠 분리과세 특례	9.9% (지방세 포함)	분리, 합산 제외

분리과세된 소득은 금융소득종합과세와 무관하다. 다른 이자·배당소득이 많은 투자자에게 특히 유리하다.

예를 들어 5,000만 원을 투자하면, 연간 배당금이 350만 원이라고 가정해보자.
이때 배당수익률은 7%다.
분리과세를 적용하면 3년 동안 총 577,500원의 세금을 절약한다.

혜택 받으려면 반드시 해야 할 것

세율이 저절로 낮아지지 않는다. 혜택을 받으려면 리츠를 매수한 뒤 증권사를 통해 분리과세 신청을 해야 한다. 이미 지급받은 배당금에는 분리과세를 소급 적용할 수 없다.

3년 미만 보유 후 매도하면 감면세액을 추징한다. 여기에 10%의 가산세가 부과된다.
다만 매도금액 전액을 다른 신규 리츠에 투자하면 계속 보유로 인정해 준다.

주식시장에 상장된 리츠는 모두 공모리츠다. 상장 리츠라면 종목을 가리지 않고 분리과세 신청 자격이 생긴다.

한 가지 현실적 한계

투자금액이 5,000만 원을 넘으면 분리과세 특례를 받지 못한다.

이 경우 배당성향 35% 이상 상장사를 통한 분리과세 혜택이 더 유리하다.

5,000만 원 이상을 운용하는 투자자는 한도 초과분에 대한 세금 처리를 따로 계산해야 한다.

분리과세 혜택은 2026년 말까지 투자한 금액으로 한정돼 있다. 다만 정책 입안자들이 리츠를 선호하는 점을 고려하면 일몰 규정이 재검토될 가능성이 있다.

배당을 받는 구조보다 더 중요한 것이 있다. 이 배당이 앞으로도 유지될 수 있는지다. 그 답은 리츠 주가를 움직이는 가장 큰 변수인 금리에 달려 있다.

리츠 주가가 금리에 왜 이렇게 흔들리나

금리가 오르면 부동산 투자 회사(리츠) 주가는 내린다. 반대도 성립한다. 금리가 낮을 때는 리츠 배당수익률이 매력적으로 보여 투자 수요가 늘지만, 금리가 오르면 배당 매력이 떨어지는 동시에 리츠의 차입 비용이 늘어 수익성이 나빠진다. 실제로 한국은행 기준금리가 2021년 0.50%에서 2023년 초 3.50%로 급격히 오르는 동안 국내 상장 리츠의 차입비용 부담이 커지고 주가도 큰 폭으로 떨어졌다.

리츠가 금리에 유독 민감한 두 가지 이유

첫째는 구조의 문제다.

리츠 비용 구조에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목이 이자 비용이다. 리츠는 빌딩 한 채를 살 때 자기 돈만 쓰지 않는다. 투자자에게 받은 돈에 대출을 얹어 더 큰 부동산을 산다. 레버리지를 쓴다. 레버리지는 대출을 지렛대로 더 큰 자산을 사는 방식이다. 2024년 말 기준 국내 상장 리츠의 평균 부채비율은 89.6%에 달하며, 3개를 제외한 거의 모든 상장 리츠가 차입을 활용하고 있다.

부채비율 89.6%가 뭘 의미하는지 짚고 넘어가자. 빌딩을 살 때 자기 돈 1,000억 원에 빚 900억 원 가까이 끼고 산다는 뜻이다. 금리가 1%포인트 오르면 이자 부담이 곧바로 수십억 원씩 늘어난다. 그게 줄어든 배당으로 돌아온다.

둘째는 경쟁의 문제다.

금리가 오르면 은행 예금이나 채권 금리도 같이 오른다. 그러면 리츠 배당이 상대적으로 덜 매력적으로 보인다.

예를 들어 리츠 배당수익률이 6%인 상황을 생각해 보자. 채권 금리가 5%로 오르면, 채권을 사도 비슷한 수익을 안정적으로 얻을 수 있다. 투자자들이 리츠에서 채권으로 이동하면 리츠 주가는 내려간다.

고금리 충격의 전개 (2022~2023년)

국내 상장 리츠 시장은 2022~2023년 급격한 고금리 충격을 지나오며 가장 힘든 시기를 겪었다. 수치로 보면 이렇다.

시점	한국은행 기준금리	상장 리츠 상황
2021년	0.50%	신규 상장 활발, 자산 편입 확대
2022년 5월 이후	급격히 인상	상장 리츠 평균 주가 큰 폭 하락
2023년 초	3.50% (고점)	신규 상장 거의 중단, 주가 부진
2024년 말 이후	2.50%로 인하	시가총액 회복세 시작

(경향신문 2026년 1월 25일 기사, 자본시장연구원 자료 기준)

2022년 이후 상장 리츠의 평균 주가는 지속적으로 내림세를 보였다. 특히 2022년 5월 금리 인상에 따른 부동산 시장 침체가 직격탄이 됐고, 이후에도 이전 수준을 회복하지 못했다.

고금리 국면이 한창이던 시기, 국내 상장 리츠 중 신한알파리츠와 코람코더원리츠 2개를 제외하면 대부분이 최초 공모가(상장할 때 처음 정한 주가) 아래로 떨어졌다. 배당을 받아도 주가 하락으로 실질 손실이 생기는 구조였다.

고금리가 만들어낸 악순환은 이 그림으로 이해하면 간단하다.

• 금리 오름 → 이자 비용 증가, 배당 재원 감소
• 배당이 줄면 → 투자자가 리츠를 팔아 주가 하락
• 주가가 내리면 → 리츠가 증자로 자금을 모으기 어려워져 성장 정체
• 성장이 멈추면 → 미래 배당 기대치도 낮아져 주가 추가 하락

금리 상승기에 상장 리츠 주가가 크게 내린 것은 차입비용 상승에 따른 수익성 악화와 부동산 경기 침체에 대한 투자자의 우려가 동시에 작용했기 때문이다.

금리가 내리면 자동으로 반등하나

꼭 그렇지는 않다. 금리가 내림세로 돌아섰는데도 상장 리츠 주가는 한동안 회복을 보이지 않았다. 리츠의 투자 기반이 아직 얕은 상황에서 유상증자와 신규 상장이 수급 불균형을 만들었기 때문이다.

다만 방향은 바뀌고 있다.

2025년 말 기준 국내 상장 리츠 수는 25개로 큰 변화가 없었다. 시가총액은 20.8% 늘어나 9조 5,444억 원에 달했다. 금리 인하가 주가를 직접 밀어올리는 게 아니라, 이자 부담이 줄면서 배당 재원이 회복되고 새 자산 편입이 다시 가능해지는 순서로 효과가 나타난다. 이자 비용 감소는 리츠의 자산 가치 개선과 배당 여력 확대로 이어질 수 있다.

금리와 리츠 주가의 관계를 이해했다면, 다음으로 반드시 할 질문이 하나 있다. 지금 내가 보고 있는 리츠의 부채 구조가 금리 변화를 버틸 수 있는 형태인지다. 그걸 확인하는 구체적인 방법은 다음 섹션 '지금 투자할 때 반드시 확인할 체크리스트'에서 다룬다.

지금 투자할 때 반드시 확인할 체크리스트

부동산 투자 회사에 투자하기 전, 세 가지를 먼저 봐야 한다. 부채비율, 공실률, 임대차 만기 구조다.

2024년 말 기준 국내 상장 리츠의 평균 부채비율은 89.6%이다. 3개를 제외한 대부분이 차입에 의존해 부동산을 운용한다. 이 숫자 하나만 봐도 금리가 오르면 리츠 주가가 먼저 흔들리는 이유가 설명된다. 체크리스트는 복잡하지 않다. 구체적으로 무엇을 어디서 보면 되는지, 항목별로 짚어본다.

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첫 번째: 부채비율, 100% 넘으면 일단 경계

부채비율(부채가 자기자본의 몇 배인지 나타내는 지표)이 높으면 금리가 조금만 올라도 이자 부담이 빠르게 커진다. 금리 상승은 차입 비용을 올리고, 수익성을 떨어뜨린다. 배당 여력이 줄면 주가가 내려가는 구조다.

실제 확인 방법은 간단하다. 국토교통부 리츠정보시스템(reits.molit.go.kr)에서 개별 리츠를 검색하면 재무와 손익 변동, 투자 대상 정보를 확인할 수 있다. '투자정보' 메뉴 아래 '투자보고서'를 열면 된다.

부채비율 100%가 넘는 리츠라고 해서 무조건 나쁜 것은 아니다. 임차인이 대기업 단 한 곳이고 계약이 10년 이상 남아 있다면 차입이 많아도 현금흐름이 안정적일 수 있다. 숫자 하나가 아니라 맥락을 같이 봐야 한다.

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두 번째: 공실률, 숫자보다 방향이 더 중요

공실률(임대 가능 면적 중 빈 곳의 비율)은 리츠 수익의 직접 원천이다. 리츠 투자에서 가장 주의해야 할 리스크는 금리 변화와 공실률이다. 금리가 오르면 이자 부담이 커지고, 공실이 늘면 임대 수익이 줄어든다.

지금 공실률이 5%라는 숫자보다 중요한 것은 이 수치의 방향이다. 투자보고서를 2~3기 기간(반기 또는 연간) 비교해 추세를 확인하는 것이 핵심이다.

리츠마다 보유 자산, 공실률, 임차인 구조, 지역 분포가 다르다. 같은 오피스 리츠라도 서울 도심과 수도권 외곽의 공실률은 다르고, 같은 물류 리츠라도 임차인이 e커머스인지 제조사인지에 따라 위험도가 달라진다. 투자 전에는 충분히 비교해야 한다.

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세 번째: 임대차 만기 구조, "언제 비는지"를 봐야 한다

공실률이 지금 낮아도 안심하면 안 된다. 핵심 임차인 계약이 1~2년 내에 대거 만료된다면, 갱신이 안 될 경우 수익이 한꺼번에 빠진다. 이른바 절벽 만기 리스크다.

리츠정보시스템의 투자보고서에서 자산별 임대차 현황을 보면 임차인 명단, 계약 기간, 갱신 옵션 여부를 확인할 수 있다. 공시 항목에는 투자 대상 자산 유형과 상세 내역, 최근 공시 요약도 포함되어 있다.

확인해야 할 구체 항목:

• 주요 임차인 신용도: 임차인이 대기업이거나 공공기관이면 갱신 가능성이 높다.
• 가중평균 임대 잔여기간(WALE): 전체 임대차의 평균 잔여 기간. 3년 이상이면 양호, 1년 미만이면 경계 신호.
• 단일 임차인 집중도: 한 임차인이 매출의 50% 이상이면, 그 임차인 하나가 나가는 순간 배당이 흔들린다.

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리츠정보시스템, 어떻게 쓰면 되나

리츠정보시스템은 투자·영업보고서 제출부터 공시까지 자동으로 처리하고, 재무상태 검증과 상시 모니터링 체계를 갖추고 있다. 일반 투자자도 무료로 접근할 수 있는 1차 공식 데이터다.

실제로 활용하는 순서는 이렇다.

1. reits.molit.go.kr 접속 → '리츠정보' → '리츠조회'에서 종목명 검색
2. '공시정보' → '투자보고서(리츠)' 클릭: 재무 현황, 자산 목록, 임대차 현황 확인
3. '상장리츠' → '신용평가결과' 메뉴에서 해당 리츠의 신용등급 확인
4. 2~3기 보고서를 나란히 열어 부채비율·공실률·배당금의 방향을 확인

신용등급을 놓치기 쉽다. 상장 리츠들은 대개 A 등급 신용등급을 갖고 있으며, 등급에 따라 회사채 발행 시 적용되는 조달 금리가 달라진다. 등급이 낮으면 차입 비용이 높아지고 배당에서 이자를 더 많이 떼어내야 한다는 뜻이다.

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딱 한 줄 요약하면

확인 항목	체크 기준	확인 위치
부채비율	100% 초과 시 이자 위험 점검	투자보고서 재무현황
공실률	수치보다 최근 방향(개선/악화)	투자보고서 임대차현황
임대 잔여기간	평균 3년 이상이면 양호	투자보고서 자산상세
신용등급	A0 이상 여부	리츠정보시스템 신용평가결과
임차인 집중도	1개사 50% 초과 시 경계	투자보고서 임차인 현황

숫자 하나에 속지 말고 방향과 맥락을 같이 보는 것이 핵심이다. 배당수익률 7%가 눈에 들어왔다면, 그 배당이 지속 가능한지를 이 다섯 항목으로 먼저 검증하라.

일부 자기관리 리츠는 거래정지를 맞기도 했다. 에이리츠는 수익성 저하로 2024년 2월 거래가 정지됐고, 스타에스엠리츠는 배임·횡령 사건으로 2025년 2월 거래가 멈췄다. 배당수익률 숫자 하나만 보고 들어갔다가는 이런 리츠에 걸릴 수 있다.

다음 섹션에서는 리츠와 비슷해 보이는 부동산 펀드가 어떻게 다른지 살펴본다. 같은 부동산에 투자하지만 법이 다르고, 세금이 다르고, 환금성이 다르다.

리츠 vs 부동산 펀드, 무엇이 다른가

부동산 투자 회사(리츠)와 부동산 펀드는 둘 다 소액으로 부동산에 간접 투자하는 수단이지만 법적 근거부터 세제 혜택까지 다르다. 리츠는 국토교통부가 인가하는 부동산투자회사법에 근거한다. 부동산 펀드는 금융위원회에 신고하는 자본시장법에 근거한다. 이 차이가 환금성, 세금, 운용 구조 세 가지에 영향을 준다.

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첫 번째 차이: 필요할 때 팔 수 있는가

리츠와 펀드를 나누는 가장 직관적인 기준은 "급할 때 현금화할 수 있느냐"다.

리츠는 상장되어 언제든지 매매로 현금화할 수 있다. 주식처럼 증권사 앱에서 클릭 한 번이면 그날 바로 팔 수 있다. 반면 부동산 펀드는 일반적으로 3~5년 만기의 폐쇄형 상품이 주를 이루며, 중도 해지 수수료가 높아 중간에 해지하기 어렵다.

중간에 팔 수 없다는 말은 그냥 불편한 게 아니다. 생활비가 급하게 필요한 상황이나 금리가 오르거나 부동산 경기가 꺾이는 국면에서 빠져나올 선택지가 없다는 뜻이다.

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두 번째 차이: 세금을 얼마나, 어떻게 내나

리츠는 투자 수익이 배당과 매매차익 두 종류로 나뉜다. 배당은 과세 대상이고, 매매차익은 비과세다. 반면 부동산 펀드는 총수익이 전부 배당소득으로 잡힌다.

공모 리츠에 투자하면 세제 혜택이 하나 더 붙는다. 공모 리츠에서 나오는 배당소득은 배당소득세 15.4%가 아닌 9% 저율 분리과세가 적용된다.

분리과세는 다른 소득(급여, 이자 등)과 합산하지 않고 9%만 따로 떼는 방식이다. 금융소득이 연 2,000만 원을 넘어도 종합소득세 대상에서 제외된다. 배당소득세와 분리과세 조건에 대한 세부 내용은 '배당은 언제, 얼마나 받나. 세금은 어떻게 되나' 섹션에서 더 다룬다.

반면 부동산 펀드는 이 혜택이 없다. 수익 전부가 배당소득으로 잡혀, 다른 금융소득과 합산해 2,000만 원을 넘으면 종합소득세 누진세율이 붙는다.

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세 번째 차이: 누가, 무엇으로 운용하는가

구조부터 다르다.

리츠는 주식(지분증권)이다, 투자자는 주주로서 주주총회에서 의결권을 행사할 수 있다. 부동산 펀드는 수익증권이고, 투자자는 수익자라 의결권이 없다.

투자 대상 범위도 다르다. 부동산 펀드는 부동산을 기초자산으로 한 파생상품이나 부동산 관련 법인에 대한 대출 등으로도 투자할 수 있어 대상이 더 다양하다. 리츠는 부동산 직접투자에 한정된다.

부동산 펀드는 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 운용된다. 그래서 소유자들이 의사결정에 큰 영향을 미치기 어렵다. 내 돈이 어디에 가는지 실시간으로 확인하기 어렵고, 중간에 방향을 바꾸기도 쉽지 않다.

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한눈에 비교

구분	리츠 (부동산 투자 회사)	부동산 펀드
근거 법률	부동산투자회사법	자본시장법
주무관청	국토교통부	금융위원회
내가 갖는 것	주식 (주주)	수익증권 (수익자)
현금화	장중 언제든 매도 가능	만기 전 환매 불가가 원칙
만기 구조	없음 (상장 유지 중 계속 보유)	보통 3~5년
매매차익 세금	비과세	배당소득세 과세
배당소득 세율	공모 리츠는 9% 분리과세	15.4% (종합과세 가능)
투자 대상	부동산 직접투자 중심	부동산·파생상품·대출 등 다양
의사결정 참여	주주총회 의결권 있음	없음

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그래서 어느 쪽이 맞나

정답은 없다. 투자자의 상황에 따라 달라진다.

리츠가 맞는 경우:

• 언제든 팔 수 있는 유연함이 필요할 때
• 배당을 꾸준히 받으면서 매매차익도 노리고 싶을 때
• 공모 리츠의 9% 분리과세 혜택을 활용하고 싶을 때

부동산 펀드가 맞는 경우:

• 3~5년 묻어두고 개발 수익이나 대출이자까지 노리고 싶을 때
• 주가 변동에 심리적으로 흔들리지 않을 자신이 있을 때
• 부동산에만 집중하지 않고 대출형·경공매형 등으로 수익 구조를 분산하고 싶을 때

두 상품을 혼동하면 기대와 전혀 다른 상황에 놓일 수 있다. 부동산 펀드에 들어갔다가 급전이 필요해 중도 해지하면 원금 손실이 발생한다. 이름이 비슷하다고 같은 상품이 아니다. 투자 전 어떤 법 아래에서, 어떤 기관이 인가했는지 확인하는 것이 출발점이다.

용어 사전

본문에 등장한 주요 용어 7개를 한 곳에 모았다. 처음 리츠를 접하는 독자라면 NAV와 AMC 두 단어만 확실히 잡아도 공시 자료를 읽는 눈이 달라진다.

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• 리츠(REITs): 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts)의 영문 약칭. 여러 투자자에게서 돈을 모아 부동산에 투자하고, 발생한 임대 수익을 배당으로 돌려주는 주식회사다. 국내 리츠는 부동산투자회사법의 적용을 받는다.

• AMC(자산관리회사, Asset Management Company): 위탁관리 리츠가 실제 자산 운용을 맡기는 전문 회사다. 리츠 자체는 서류상 회사에 가까운 반면, AMC가 부동산 매입·임차인 관리·매각까지 실질적으로 챙긴다. 국내 상장 리츠의 90% 이상이 이 구조를 쓴다.

• CR리츠(기업구조조정 리츠): 기업이 구조조정 과정에서 급히 팔아야 하는 부동산을 전문으로 담는 리츠다. 존속 기간이 정해진 한시적 구조로 운영된다. 자기관리·위탁관리 리츠와 달리 국토교통부 인가가 아닌 등록으로 설립할 수 있다.

• 배당가능이익: 법적으로 배당할 수 있는 이익의 한도다. 당기순이익에서 법정 적립금 등을 뺀 금액을 말한다. 부동산투자회사법은 이 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하도록 규정한다. 배당가능이익이 줄면 배당도 줄 수밖에 없다.

• 분리과세: 배당소득을 근로소득·사업소득 등 다른 소득과 합산하지 않고, 별도 세율로만 세금을 내는 방식이다. 공모 리츠 배당에는 9% 세율의 분리과세 혜택이 적용될 수 있다. 세금 처리 방식의 자세한 조건은 '배당은 언제, 얼마나 받나' 섹션을 참고하라.

• 공모리츠: 일반 투자자에게 주식을 공개 모집한 리츠다. 증권시장에 상장되어 있어 주식처럼 사고팔 수 있다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 2025년 기준 국내 상장 리츠는 24개다. 시가총액은 약 8조 원이다.

• NAV(순자산가치, Net Asset Value): 리츠가 보유한 부동산의 시장가치에서 부채를 뺀 값이다. 주가가 NAV보다 낮으면 보유 자산보다 싸게 거래된다는 뜻이고, 높으면 프리미엄이 붙어 있다는 뜻이다. 리츠가 비싼지 싼지를 판단할 때는 주가수익비율(PER, 주가가 이익의 몇 배인지)보다 NAV 비교가 더 직관적이다.