10년물 국채 금리 지금 수준, 내 부동산·주식에 어떤 신호인가 (2026년 7월)

지금 미 10년물 국채 금리는 얼마인가

2026년 7월 첫째 주 기준, 미 10년물 국채 금리는 4.46~4.49% 구간에서 움직이고 있다.
7월 2일 종가 기준 4.49%가 가장 최근 확인된 수치다 (TradingEconomics·Advisor Perspectives 기준). 이 숫자가 내 주담대 금리, KOSPI 방향, 부동산 시세에 영향을 준다. 왜 그런지는 다음 섹션에서 차례로 풀겠다.

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지금 어느 위치인가

6월 초 4.56~4.58% 부근에서 고점을 만든 이후, 7월 들어 4.46~4.49% 구간으로 내려왔다.

고점 대비 약 10bp(0.1%p) 정도 빠진 셈이다.

그렇다고 "금리가 꺾였다"라고 보기엔 이르다. 7월 2일 기준 10년물 수익률은 4.49%로 소폭 올랐고, 최근 한 달 기준으로는 거의 횡보 수준이지만 1년 전보다는 0.14%p 높다. 방향이 바뀐 게 아니라 잠깐 숨 고르기를 하는 구간이다.

시점	미 10년물 금리	비고
2026년 6월 초 고점	4.56~4.58%	TradingView 기준
2026년 6월 29일	4.39%	TradingEconomics 기준
2026년 7월 2일 종가	4.49%	Advisor Perspectives 기준

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왜 이 숫자가 중요한가

미 10년물 국채 금리는 전 세계 금융시장의 기준점 역할을 한다. 미국 10년물 국채 금리는 미국의 경제 성장률과 물가 상승에 대한 기대치를 가장 민감하게 반영한다. 이 금리에 따라 전 세계 시장 금리가 움직이고, 한국도 예외가 아니다. 우리나라 대출 금리에도 영향을 준다.

쉽게 말하면 이렇다. 미국이 돈을 빌릴 때 4.49%를 줘야 한다면, 그보다 리스크가 높은 회사나 개인이 돈을 빌릴 때 더 높은 이자를 내야 하는 게 당연하다. 주택담보대출 금리도, 회사채 금리도, 이 숫자를 밑에 깔고 산정된다.

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지금 시장이 가장 긴장하는 이유

FOMC 일부 위원들이 올해 금리 인상을 한두 차례 예측하고 있다. 금리를 내릴 것 같던 연준이 인상 가능성을 열어둔 상황이다.

6월 고용보고서가 예상보다 부진하게 나오면서 10년물 금리가 4.46%대로 소폭 내려왔다.

6월 비농업 신규 일자리는 5만 7,000개에 그쳤다. 이 숫자가 연준의 인상 명분을 일부 약하게 만들었다.

헤드라인 PCE(개인소비지출) 물가 상승률은 4.1%, 핵심 물가는 3.4%다.

이 수치는 2023년 이후 최고치다. 연준의 물가 목표 2%를 크게 초과하고 있다.

고용이 흔들리고 물가는 높다. 연준 입장에서 가장 다루기 어려운 조합이다.

그래서 10년물 금리가 4.4~4.5% 박스권에 갇혀 방향을 못 잡는다.

다음 섹션에서는 이 금리가 정확히 무엇인지, 왜 "국고채 10년물"이 내 통장과 이어지는지부터 차근히 짚겠다.

국고채 10년물이 뭔지 모르는 분을 위한 1분 설명

국고채 10년물 금리는 간단히 말해 **"정부가 10년을 빌릴 때 내는 이자율"**이다. 지금 미국 10년물 국채 금리는 4.39%, 한국 국고채 10년물은 4.16% 수준이다(TradingEconomics 기준). 숫자 자체보다 중요한 건 이 금리가 주식·부동산과 어떻게 연결되는지다.

국가도 돈을 빌린다, 그게 국채다

채권은 정해진 날짜에 돈을 갚겠다고 약속하는 증서다. 국채를 산다는 건 정부에 돈을 빌려주는 것이고, 만기에 원금과 이자를 돌려받는다. 10년물은 만기가 10년인 채권이다.

10년물 금리는 장기 경기 전망과 인플레이션 기대를 가장 잘 반영한다. 글로벌 금융 시장의 기준금리 역할도 한다. 그래서 경기 전망을 묻는 이들은 10년물 금리 차트를 먼저 본다.

왜 채권 금리가 올랐다 내렸다 하나

발행 시점에 약속한 이자는 고정되어 있다. 채권은 주식처럼 시장에서 사고팔 수 있다. 채권 금리(수익률)는 채권 가격과 반대로 움직인다. 채권 가격이 낮으면 동일한 이자에도 더 높은 수익률을 얻는다. 결국 국채 금리가 높아졌다는 말은 국채 가격이 내렸다는 말과 같다.

한 줄 정리: 국채 인기가 떨어지면 가격 하락, 금리 상승. 인기가 올라가면 가격 상승, 금리 하락. 항상 반대로 움직인다.

이 금리가 내 투자와 무슨 상관인가

국채 금리는 무위험 수익률(Risk-Free Rate)로 불린다. 투자자들은 모든 자산의 가치를 평가할 때 국채 금리보다 얼마나 더 벌 수 있는지로 판단한다.

예를 들어 국채 금리가 연 1%일 때는 주식에서 연 5%만 벌어도 상대적으로 매력적이다. 반면 국채 금리가 연 4.39%로 오르면 굳이 위험을 감수하며 주식을 살 이유가 줄어든다. 국채 금리가 오르면 비교 기준 자체가 높아진다.

국채 금리는 시장 금리의 기준이다. 미국 10년물 금리가 오르면 전 세계 대출·예금 금리에도 영향이 간다. 우리의 대출 이자와 생활비에도 연결된다.

주담대(주택담보대출) 고정금리가 뉴스와 함께 움직이는 이유가 여기 있다. 은행채 금리가 오른 상황에서 고정형 주담대 최저금리는 대부분 연 4% 이상에서 형성돼 있다. 미국 10년물 금리가 오르면 한국 채권 시장 금리도 따라 올리고, 은행이 대출 금리를 산정할 때 참조하는 기준이 함께 높아진다. 내 아파트 이자가 오르는 출발점이 여기다.

정리: 10년물 금리는 모든 자산의 중력이다

국채 10년물 금리 방향	주식	부동산	대출금리
상승	하방 압력	수요 감소	상승
하락	상승 압력	수요 회복	하락

미국 10년물 국채 금리는 미국의 성장률과 물가 기대를 민감하게 반영한다. 금리 하나가 바뀌면 주식·부동산·환율이 동시에 움직이기 쉽다. 그래서 개별 종목 공시보다 이 숫자를 먼저 보는 투자자들이 많다.

지금 미국 10년물은 6월 고점(4.58%)에서 내려앉았지만, 아직 4% 중반대다. 이 신호가 내 포트폴리오에 어떤 의미인지, 한국 국고채와 직접 비교해 다음 섹션에서 살펴본다.

미국채 vs. 한국 국고채 10년물, 지금 뭐가 더 높은가

지금 기준으로 미국채 10년물 금리가 더 높다.

미국 10년물 국채 금리는 2026년 6월 29일 기준 4.39%이고, 한국 국고채 10년물은 5월 말 기준 4.16%다.

두 나라 10년물 금리 격차는 약 0.23%포인트(23bp). 얼핏 작아 보이지만, 이 숫자가 원화 환율에 미치는 압력은 훨씬 크게 작동한다.

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왜 10년물 금리를 비교하는가

10년물 국채 금리는 "이 나라에 10년 돈을 묻어두면 연 몇 %를 받을 수 있는가"를 뜻한다.

글로벌 투자자 입장에서는 미국에 넣으면 4.39%, 한국에 넣으면 4.16%를 받는 셈이다. 리스크가 비슷하면 수익률이 높은 쪽으로 돈이 흐른다. 이게 환율을 움직이는 첫 번째 힘이다.

기준금리(한국은행이나 연준이 결정하는 정책 금리)와 헷갈리면 안 된다.

현재 미국의 기준금리는 연 3.75~4.00%다. 한국은 2.50%다.

이 격차는 최대 1.50%포인트다. 그런데 10년물 시장금리 격차는 0.23%포인트에 불과하다. 이 차이는 채권 시장이 "한국도 앞으로 금리를 올릴 것"이라는 기대를 이미 가격에 반영했기 때문이다.

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한국 국고채 10년물이 이렇게 오른 이유

한국 10년물 국채 수익률은 5월 중순 4.27%까지 오르며 2023년 11월 이후 최고치를 기록했다.

배경은 4월 소비자물가 상승률이 2.6%로 2024년 7월 이후 가장 높았기 때문이다.

한국은행은 이란 분쟁과 관련된 에너지 비용 상승을 이유로 올해 인플레이션 전망을 2.2%에서 2.7%로 상향 조정했다.

성장 전망은 2%에서 2.6%로 올려 잡았다.

물가가 오르고 경기도 생각보다 좋다. 금리를 내릴 이유가 줄고, 오히려 올릴 수도 있다는 신호다.

한국은행의 6개월 후 정책금리 점도표는 매파적 성향 변화를 보여주었고, 두 명의 위원이 위험 시나리오에서 기준금리가 3.25%까지 오를 것으로 예상했다. 채권 시장은 이 신호를 읽고 10년물 금리를 끌어올렸다.

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한미 금리 격차가 원화 환율에 미치는 구조

구분	미국	한국	격차
기준금리 (정책금리)	3.75~4.00%	2.50%	약 1.50%포인트
10년물 국채 금리 (시장금리)	4.39%	4.16% (5월 말)	약 0.23%포인트

메커니즘은 단순하다. 금리 격차가 크면 외국인 자금이 국내에서 빠져나가 원화 약세를 부추길 수 있다.

원화 자산의 수익성이 낮아지면 외국 투자자들은 더 높은 수익을 찾아 자본을 다른 곳으로 옮긴다. 투자자들이 원화를 팔고 달러를 사들이면 달러 가치가 오르고 원화 가치는 떨어진다.

현실은 교과서보다 복잡하다. 한미 금리차가 줄면 자본 유출 압력이 완화돼 환율이 안정될 것이라는 단순 논리만으로 설명되지 않는다.

자본시장연구원 분석에 따르면 환율은 실현된 금리차 변화에 민감하게 반응하지 않지만, 통화정책에 대한 기대 변화에는 반응한다. 한국은행이 "앞으로 금리를 올릴 것"이라는 신호를 주면 환율이 움직인다.

원화 약세를 한미 금리차만으로 설명하기는 어렵다. 한미 관세협상 타결 조건이었던 연간 200억 달러 규모의 대미 투자도 원달러 환율을 끌어올린 것으로 분석된다.

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지금 이 격차가 내 자산에 주는 신호

10년물 금리 격차(0.23%포인트)는 좁다.

• 한 해석: 한국 채권 시장이 이미 금리 인상 가능성을 많이 반영했다는 뜻이다. 국고채 10년물이 여기서 더 오르려면 추가적인 인상 충격이 필요하다.
• 다른 해석: 연준이 추가 금리 인상에 나서면 한미 금리차가 유의미하게 줄지 않을 것이다. 시장의 예상대로 한국은행이 기준금리를 50bp 인상하더라도 연준이 같은 폭으로 올리면 격차는 유지된다.

한미 양쪽이 동시에 금리를 올리는 시나리오가 펼쳐지면 원화 환율은 안정되지 않은 채 10년물 금리만 높아지는 결과가 나올 수 있다. 주담대 금리와 KOSPI에 어떤 파장이 오는지, 그 시나리오별 수치는 다음 섹션에서 본격적으로 분석한다.

금리 오르면 왜 주가가 떨어지나, KOSPI와의 관계

10년물 국채 금리가 오르면 주가는 내려간다. 이 역관계가 항상 딱 들어맞는 공식은 아니지만, 작동 원리는 단순하다. 금리가 오르면 미래 이익을 현재 가치로 할인하는 비율이 높아져 주가가 눌린다. 2022년 미국의 급격한 금리 인상 국면에서 KOSPI(코스피)는 2021년 6월 고점 3,316포인트를 찍은 뒤 2022년 12월까지 큰 하락세를 보였다.

주가는 "미래 이익의 현재 가치"다, 금리는 그 계산식의 분모

주식 한 주의 적정 가격을 계산할 때 투자자는 그 기업이 앞으로 벌어들일 이익을 지금 돈으로 환산한다. 이 환산 과정에서 금리가 분모 역할을 한다.

예를 들어 어떤 기업이 3년 후 100원을 벌 것으로 예상된다고 치자. 금리가 2%라면 그 100원의 현재 가치는 꽤 크다.

그런데 금리가 5%로 오르면 같은 100원이라도 현재 가치는 줄어든다. 기업 이익은 변하지 않는데 주가는 내려가야 균형이 맞는다. 이게 금리·주가 역관계의 뼈대다.

국채로 5%를 받을 수 있다면, 같은 5% 기대 수익의 주식을 굳이 위험을 감수해 살 이유가 약해진다. 위험을 감수하는 프리미엄이 줄어드는 셈이다.

성장주는 미래 이익에 높은 가치를 매기기 때문에, 금리 상승이 더 큰 부담으로 작용한다. 그래서 금리 인상기에는 나스닥 같은 성장주 중심 지수가 더 크게 흔들린다. KOSPI도 삼성전자(Samsung Electronics), SK하이닉스처럼 반도체·기술주 비중이 높아 같은 논리가 적용된다.

금리가 오를 때 기업에 실제로 무슨 일이 생기나

금리와 주가는 보통 반대로 움직인다. 금리가 오르면 기업이 자금을 빌리는 비용이 커진다. 투자가 줄고 수익성이 악화될 수 있다. 그 결과 주가에 부정적 영향을 준다.

정리하면 이렇다.

금리 방향	기업 이자 부담	소비·투자	미래 이익 기대	주가
금리 상승	증가	위축	하락	하락 압력
금리 하락	감소	확대	상승	상승 압력

경기 둔화가 예상되면 기업 실적 기대가 낮아지고, 주가는 떨어진다. 할인율이 커지는 쪽에서 압박이 오고, 미래 이익(분자)이 줄어드는 쪽에서도 압박이 오기 때문이다.

KOSPI 흐름으로 직접 확인해보면

단기적으로는 금리 인상 이후에도 주가가 오를 수 있다. 그러나 중장기적으로는 금리와 주가가 반비례 경향을 보이는 경우가 많았다. 실제로 KOSPI는 그 패턴을 반복해왔다.

2022년이 가장 뚜렷한 사례다. 미국 연준이 금리를 빠르게 올리는 동안 국채 10년물 금리도 함께 치솟았고, KOSPI는 최고점 이후 2022년 12월까지 하락했다. 2023년 1월 초에는 장중 2,100선이 붕괴되기도 했다.

반대의 흐름도 있다. AI 주도의 반도체 업사이클이 뚜렷했던 시기에는, 기업 이익 성장 기대가 금리 부담을 넘어서며 KOSPI가 반등했다. 금리가 중요한 변수인 것은 맞다. 다만 기업 이익 성장이 압도적이면 금리 영향이 일시적으로 약화된다.

지금은 스왑 시장이 올해 최소 세 차례 금리 인상을 예상하고 있고, 인플레이션이 다시 가속화되는 환경이다. 할인율이 올라가면 KOSPI의 PER(주가가 이익의 몇 배인지)이 압축될 가능성이 커진다.

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다음 섹션에서는 국고채 10년물이 4.5%를 돌파할 경우 부동산 거래량과 시세가 어떤 순서로 반응하는지를 살펴본다.

부동산 시세와 10년물 금리의 연결고리

주담대 고정금리는 국고채 10년물 금리와 직접 연동된다. 장기 국고채 금리가 오르면 은행채 3년·5년물 금리가 뛰고, 이에 연동된 주담대 금리가 오른다.

지금 그 구조가 실제로 작동한다. 5대 시중은행의 5년 고정형 주담대 금리는 2026년 7월 3일 기준 연 4.65~7.35%다.
고정형 상단이 7%를 넘은 것은 2022년 10월 이후 약 3년 5개월 만이다.

국고채 금리에서 내 대출 금리까지, 3단계 경로

국채 금리가 내 주담대 금리에 닿기까지의 경로는 단순하다.

• 1단계: 한국은행 금리 인상 기대가 채권시장에 먼저 반영된다. 그래서 국고채 10년물이 오른다.
• 2단계: 국고채 상승은 은행채 금리를 밀어 올린다. 은행채가 오르면, 주담대 금리가 뒤따라 오른다.
• 3단계: 주담대 고정금리의 기준이 되는 금융채 5년물도 상승세다.

금투협 기준 금융채 5년물은 2026년 7월 2일 4.305%다.
3월 11일에는 3.768%였다.

한 가지 더 알아둘 것은 정부 정책상품도 예외가 아니라는 점이다. 한국주택금융공사는 7월 7일부터 보금자리론 금리를 0.3%포인트 올려, 10년 만기 기준 연 4.9%로 조정했다. 서민 대출도 국채 금리 흐름을 피해 가지 못한다.

거래량이 먼저 꺾이고, 시세는 나중에 따라온다

부동산 시장은 금리 충격에 바로 가격을 내리지 않는다. 먼저 반응하는 것은 거래량이다. 대출 문턱이 높아지면 실수요자가 빠져나간다. 매물이 쌓이고 거래는 잦아든다.

집주인들은 호가를 쉽게 내리지 않는다. 거래가 반년 이상 바닥을 기면서, 버티는 매수자가 사라져야 가격 조정이 시작된다. 이 시차는 보통 6~12개월이다.

고금리와 대출 규제가 장기화하면서 지역별 온도 차는 더 커졌다. 이자 부담으로 시세가 꺾인 외곽과, 현금 매수세가 유입돼 강세를 보이는 한강변이 대비되는 흐름을 만든다.

지금 실수요자가 체감하는 숫자

최근 금리 하단 3.9%를 적용하면 월 상환액은 236만원이다.
상단 금리 6.2%를 적용하면 월 상환액은 306만원까지 뛴다.
결과적으로 5년 전보다 원리금 상환 부담은 매달 114만원, 연간 1,365만원 늘었다.

월 114만원이 더 나가면 집을 사겠다는 결정을 미루는 것이 자연스럽다. 실제로 거래량 감소로 이어지고 있다.

고정금리 선호에도 변화가 생겼다. 고정금리가 급등하자 상대적으로 금리가 낮은 변동형으로 수요가 옮겨간다.
신규 취급 주담대의 고정금리 비중은 4월 47.8%였다. 5월에는 41.6%로, 6.2%포인트 떨어졌다.

지표	수치	시점
5대 은행 고정형 주담대 금리	4.65~7.35%	2026년 7월 기준 (파이낸셜뉴스)
보금자리론 10년 기준	4.9%	2026년 7월 7일 인상 후
금융채 5년물 (고정금리 기준)	4.305%	2026년 7월 2일 (금투협)
신규 주담대 고정금리 비중	41.6%	2026년 5월 (한국은행)

지금 이 시점에 뭘 봐야 하나

스왑 시장은 올해 최소 세 차례의 금리 인상을 예상하고 있다. 시장은 정책금리가 2.5%에서 3.25%로 오를 가능성을 반영한다. 정책금리가 실제로 오르면 국고채 10년물은 한 번 더 뛸 여지가 있다. 주담대 금리도 거기에 맞춰 오른다.

거래량 감소는 이미 시작됐다. 시세 반영은 아직 본격화되지 않은 구간이다.

다음 섹션에서는 국고채 10년물이 4.5%를 돌파할 경우 KOSPI와 업종별 영향이 어떻게 달라지는지, 시나리오별로 짚어보겠다.

한국은행 기준금리 시나리오 3가지, 국고채 10년물은 어디까지 가나

지금 국고채 10년물 금리 향방은 한국은행(한은)이 얼마나, 얼마나 빠르게 금리를 올리느냐에 달려 있다.

국고채 10년물 수익률은 2026년 5월 4.04%다.
2025년 5월에는 2.68%였고, 1년 새 136bp 상승했다.

시장 가격은 올해 안에 기준금리 2~3회 인상을 상당 부분 반영하고 있다.

5월 공개된 점도표가 제시됐다.
중심값은 2026년 말 기준금리 3.00%다.

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시나리오 1: 동결 (기준금리 2.50% 유지)

한국은행은 2026년 5월 회의에서 기준금리를 2.50%로 동결했다.
동결 시나리오는 지금 수준을 연말까지 그대로 유지하는 경우다.

어떤 상황이면 이런 결과가 나올까. 물가 불안과 가계부채 리스크보다 경기 침체가 더 시급하다고 판단하면, 한은은 금리를 올리지 않는다. 한 문장으로 말하면, 내수가 예상보다 빨리 식으면 인상 카드를 쓰기 어렵다.

이 경우 국고채 10년물은 어떻게 될까. 정책금리 인상 경로가 이미 반영된 상태에서 기간 프리미엄이 점차 안정되면, 수익률은 4% 초반을 전후로 등락할 가능성이 크다. 즉 동결이면 현 수준(4.0~4.2%)에서 크게 벗어나지 않을 확률이 높다.

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시나리오 2: 1회 인상 (기준금리 2.50% → 2.75%)

가장 현실적인 중간 경로다.

한국의 연간 인플레이션은 4월에 2.6%로 올랐다.
한국은행은 올해 인플레이션 전망을 2.7%로 상향했다. 물가가 목표치(2%)를 넘긴 상황이라 인상 명분은 있다.

정책 입안자들은 지정학적 위험과 약세 원화, 인플레이션 재발 사이의 균형을 본다. 1회 인상은 바로 그 신중한 절충안이다. 물가를 누르되 경기엔 치명적 타격을 주지 않겠다는 선택이다.

이 경로에서 국고채 10년물은 4.2~4.5% 구간에서 머물 가능성이 크다. 실제로 미국발 통화긴축 우려로 수익률이 4.35%까지 오른 사례가 있어 상방 리스크가 이미 일부 현실화됐다.

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시나리오 3: 2회 인상 (기준금리 2.50% → 3.00%)

한은이 열어둔 가장 강한(하드) 옵션이다.

우리금융경영연구소는 2026년 5월 28일 발표된 한은의 성장·물가 수정 전망과 금통위 신호를 반영해 분석을 내놨다.
이 연구소는 올 하반기에 기준금리를 2차례 인상해 2.50%에서 3.00%로 갈 것으로 예상했다.

어떤 조건이 붙어야 하나. 국제유가가 오르면서 운송 불확실성이 커지면, 소비자물가가 최대 1.6%포인트 추가 상승할 수 있다는 분석이 있다. 반도체 수출이 예상보다 호조를 보이면 성장률도 올라간다. 성장과 물가가 동시에 강해지면 한은은 더 공격적으로 움직일 수밖에 없다.

5월 점도표에서도 일부 위원이 위험 시나리오를 제시했다. 두 명의 위원은 금리가 3.25%까지 오를 수 있다고 봤다. 대부분의 전망은 3.00%에 모여 있고, 향후 반년간 두 번의 인상이 거론됐다.

이 경로가 현실화되면 국고채 10년물은 4.5%를 넘길 수 있다. 만약 GDP 성장률과 물가 상승률이 한은 전망치보다 훨씬 높아지면, 2008년이나 2022년처럼 가파른 인상 사이클로 전개될 가능성도 배제할 수 없다.

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세 시나리오 한눈에 비교

시나리오	기준금리 경로	국고채 10년물 예상 밴드	핵심 전제
동결	2.50% 유지	4.0~4.2%	유가 안정 + 내수 둔화
1회 인상	2.50% → 2.75%	4.2~4.5%	물가 2%대 중반 지속
2회 인상	2.50% → 3.00%	4.5% 돌파 가능	물가 3%대 진입 + 성장 상향

(자본시장연구원 2026 하반기 전망, 우리금융경영연구소 6월 금융시장 브리프 기준)

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지금 시장 가격은 2회 인상에 가까운 경로를 반영하고 있다.
국고채 10년물은 4% 초반에서 4.3%대까지 오른 상태다. 문제는 추가 충격이 올 때다.

종합하면, 단기적으로는 4% 초반을 전후로 등락하되 상방 리스크가 더 크다고 판단된다. 다음 섹션에서는 이 금리가 실제로 4.5%를 넘겼을 때 KOSPI가 어떻게 반응하는지를 PER(주가가 이익의 몇 배인지) 압축 시뮬레이션으로 풀어본다.

국고채 10년물 4.5% 돌파 시 KOSPI는 어디까지 빠지나

국고채 10년물 금리가 4.5%를 넘으면 KOSPI에서 가장 먼저 일어나는 일은 주가가 이익의 몇 배에 거래되는지(PER)가 쪼그라드는 것이다. 이를 시장에서는 '멀티플 압축' 또는 'PER 디레이팅'이라고 부른다.

2026년 6월 8일, 금리·유가 상승이 겹친 날 코스피는 하루 만에 장중 7,400선까지 밀렸다. 그 날은 이익 전망치가 무너진 게 아니었다. 금리가 올라 주가가 이익 대비 '정당하게 붙을 수 있는 배수'가 낮아졌기 때문이다.

PER 디레이팅이란 무엇인가

주가가 이익의 몇 배인지를 PER(주가수익비율)로 나타낸다.

예를 들어 어떤 기업이 한 주당 1만 원의 이익을 낸다고 하자. 주가가 10만 원이라면.

이 경우 PER는 10배다. 금리가 오르면 이 '배수'가 낮아진다.

이유는 단순하다. 투자자 입장에서 국채 10년물이 4.5%를 주면, 주식에 돈을 묶으려면 그보다 더 높은 수익을 기대해야 한다. 기대 수익률이 올라가면 같은 이익을 내는 주식이라도 지금보다 낮은 가격에 사야 수지가 맞는다.

결국 이익 자체는 그대로인데 주가만 내려간다. 주가 급락에도 기업 이익 추정치는 유지되는, 이른바 'PER 디레이팅' 국면이 이것이다.

금리 레벨별 PER 압축 시뮬레이션

2026년 5월 기준 KOSPI의 PER은 약 8배 수준이다. 증권사 하반기 전망에서 기준 시나리오 목표 PER은 9.8~10.9배로 제시되고 있다. 국고채 10년물 금리가 올라갈수록 이 배수가 낮아지면서 지수가 눌린다.

아래 표는 금리 레벨별로 적정 PER 밴드와 그에 따른 KOSPI 예상 지수 범위를 정리한 시뮬레이션이다. 이익(EPS)은 2026년 컨센서스 기준으로 고정했다.

국고채 10년물 금리	적정 PER 밴드	KOSPI 예상 지수 범위	특징
4.0% 이하	10~11배	8,500~9,500선	금리 안정, 멀티플 정상화
4.0~4.5%	8~10배	7,000~8,500선	현재 구간, 할인율 부담 누적
4.5~5.0%	6~8배	5,500~7,000선	PER 급압축 위험 구간
5.0% 초과	6배 이하	5,500선 미만	글로벌 금융위기급 저평가

2026년 KOSPI 순이익 컨센서스 기준 추산. 실제 지수는 이익 변동과 수급 등 추가 변수에 따라 달라진다.

실제로 6월 급락 이후 일부 시장에서는 "KOSPI PER이 글로벌 금융위기 이후 최저 수준으로 하락했다"는 분석이 나올 정도였다.

업종별 충격 강도는 왜 다른가

금리가 같은 폭으로 오르더라도 업종마다 충격 강도가 다르다. 핵심은 미래 이익이 얼마나 먼 미래에 집중되어 있느냐다.

미래 이익이 10년, 15년 뒤에 집중된 업종은 금리가 오를 때 할인 폭이 훨씬 크다. 지금 당장 이익을 내는 업종은 상대적으로 덜 흔들린다. 은행이 대표적이다. 금리가 오르면 예대 마진(예금 이자와 대출 이자의 차이)이 오히려 벌어지기 때문이다.

2022년 금리 상승 국면에서도 업종별 충격 전이 순서는 달랐다. 화학이 가장 먼저 타격을 받았고, 은행·통신은 의미 있는 이익 하향이 없었다.

업종	금리 상승 시 영향	이유
성장주(2차전지·바이오·플랫폼)	가장 크게 하락	미래 이익이 멀수록 할인 폭 확대
IT·반도체	중간 (AI 수요가 쿠션)	AI 투자·HBM 구조 덕분에 전통 제조업 사이클과 부분적으로 분리
자동차·화학·철강	중간~큰 편	경기에 민감하고 금리 충격 전이가 빠름
은행·보험	오히려 수혜 가능	금리 오르면 예대 마진 확대
통신·유틸리티	방어적	안정적 이익 구조, 배당 성격 강함

KOSPI가 한 번에 10% 넘게 빠진 날의 공통점

2026년 6월 8일 코스피 급락의 직접 원인은 미국 시장금리 상승에 따른 할인율 부담이었다. 여기에 유가 불안이 겹치면서 위험 회피 심리가 커졌다. 금리 충격 하나만으로도 무섭지만, 다른 악재와 맞물리면 지수가 단기에 크게 흔들린다.

한국은 PER 절대 수준만 놓고 보면 여전히 낮은 시장이다. 글로벌 자금이 위험 노출을 줄일 때 가장 먼저 정리되는 시장이기도 하다. 외국인이 매도할 때 유동성이 크고 비중이 높은 삼성전자, SK하이닉스 같은 대형주부터 팔기 때문에 지수 하락 속도가 다른 나라보다 가파르다. 저PER이어도 더 크게 빠지는 역설이 여기서 나온다.

지금 4.5%가 왜 중요한 숫자인가

실제로 미국 인플레이션 쇼크로 10년물 국채 금리가 4.5%대로 상승했을 때, KOSPI는 한 거래일 만에 6% 넘게 빠진 사례가 있었다.

4.5%는 단순한 숫자가 아니다. 이 선을 넘으면 외국인 자금이 신흥국에서 미국채로 이동하는 속도가 빨라진다. 특히 한국처럼 외국인 비중이 높고 반도체 대형주 의존도가 집중된 시장은 그 매도가 지수에 바로 찍힌다.

다음 섹션에서는 금리 상승이 KOSPI보다 시차를 두고 반응하는 부동산 시장, 특히 아파트 실거래 가격에 어떻게 스며드는지 살펴본다.

주담대 금리 4%·5%·6%, 내 아파트 시세는 언제 흔들리나

주담대 고정금리가 4%대일 때는 실수요자가 버틴다.
5%를 넘으면 거래량이 먼저 꺾이고, 시세는 6~12개월 뒤에 따라온다. 이게 금리와 부동산 시세 사이의 시차 메커니즘이다.

2026년 7월 현재, 5대 시중은행의 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.65~7.35%로 이미 5% 문턱을 넘은 상태다. 10년물 국채 금리가 오르면 이 수치가 더 올라간다.

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주담대 금리와 아파트 시세, 어떻게 연결되는가

주담대 고정금리는 국고채 5년물·10년물에 연동된다. 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 채권 시장에 선반영되면서 국고채 금리가 오르고, 이를 반영한 은행채 금리도 뛰어 주담대 금리가 올라간다.
국채 금리가 오른다는 뉴스가 곧 내 대출 이자 고지서와 직결되는 구조다.

실수요자 입장에서 금리 차이가 얼마나 크게 느껴지는지 하나의 사례로 보자.

2021년 사례다.
대출 원금은 5억 원이었다.
금리는 연 2.3%, 만기는 30년이었다.
이 경우 월 원리금은 약 192만 원이었다.

같은 대출에 금리 6.2%가 적용되면 월 상환액이 306만 원까지 오른다.
결과적으로 매달 114만 원, 연간으로는 1,365만 원의 부담이 늘어난 셈이다.

월 114만 원이 추가로 나가면 집을 사려는 결심이 흔들린다. 거래량이 먼저 줄고 시세가 뒤따라 조정되는 패턴이 여기서 시작된다.

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금리 구간별 시장 반응: 4% · 5% · 6%는 결이 다르다

주담대 금리 구간	실수요자 반응	거래량	시세
4%대 초반	부담스럽지만 감당 가능	유지 또는 소폭 감소	큰 변화 없음
5%대	신규 매수 포기층 증가	6개월 내 감소 뚜렷	6~12개월 뒤 조정
6%대 이상	기존 보유자도 매물 출회	급감	조정 폭 확대, 외곽 선반영

보금자리론 금리도 5%대에 들어섰다.
한국주택금융공사는 7일부터 보금자리론 금리를 0.3%포인트 인상한다고 발표했다. '아낌e-보금자리론' 기준 금리는 연 4.9%~5.2%로 올랐다.
서민층이 기대하던 정책금리마저 5%대에 진입한 결과, 4%대 이하 금리로 실거주 매수를 할 수 있는 창이 사실상 닫혔다.

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거래량이 먼저, 시세는 나중, 시차가 핵심이다

• 금리가 급등하면 신규 매수 수요가 사라진다.
• 매수 수요가 빠지면 거래량이 줄어든다 (보통 3~6개월 소요).
• 거래량이 줄면 매도호가는 버텼다가 내려온다 (추가 6~12개월 소요).
• 매물이 쌓이면 시세 조정이 통계에 잡힌다.

고금리 장기화와 대출 총량 관리 압박으로 대출 수요 자체가 위축됐다.
5대 은행의 가계대출 잔액은 767조 6,781억 원이다.
전월 대비 4,563억 원 줄어들며 11개월 만에 감소세로 돌아섰다. 거래량 감소는 이미 시작됐다. 시세는 그다음 단계다.

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지역별 충격 강도는 왜 다른가

금리 충격은 모든 아파트에 똑같이 오지 않는다. 핵심은 대출 의존도다.

대출 의존도가 높은 곳과 낮은 곳의 반응은 확연히 다르다.
이자 부담이 커져 시세가 꺾인 외곽 지역과, 현금 매수세가 유입돼 강세를 보이는 한강변은 서로 다른 흐름을 보인다.

강남·용산·성동 같은 핵심지는 현금 매수 비중이 높아 금리 직격탄을 덜 맞는다.
수도권 외곽이나 지방 중소도시는 실수요자의 90% 이상이 대출에 의존하기 때문에, 금리가 오르면 매수 여력이 직접 잘린다.

서울 아파트 상위와 하위 20%를 비교하는 5분위 배율이 있다.
이 지표는 2008년 이후 가장 높은 6.9를 기록했다.
금리가 오를수록 이 격차는 좁아지지 않고 더 벌어지는 경향이 있다.

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지금 당장 확인해야 할 숫자 하나

내 주담대 금리가 몇 %인지다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 신규 취급 가계대출 중 4% 이상의 금리를 적용받은 대출 비중은 55.7%다.
즉, 4% 이상 금리로 대출을 받은 사람이 과반이라는 뜻이다.

여기에 국고채 10년물 금리가 추가로 오르면 신규 대출자와 변동금리 차주부터 타격이 나온다.

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 올해 본격 적용됐다.
심사 기준이 '금리가 더 올랐을 때도 갚을 수 있는가'로 바뀌었기 때문에, 같은 소득이라도 대출 한도가 이전보다 줄어드는 경우가 많다.

대출 한도가 줄면 살 수 있는 사람의 수가 준다. 수요가 줄면 시세가 버티기 어렵다.
이 연결고리는 간단하지만, 실제 시세에 반영되기까지는 시간이 걸린다. 지금 시장이 안정적으로 보여도 금리 영향이 뒤늦게 드러날 수 있다.

다음 섹션에서는 이 금리 환경에서 상대적으로 유리한 자산을, 채권·배당주·리츠의 금리 민감도 기준으로 비교한다.

지금 10년물 국채 금리 수준에서 어떤 자산이 유리한가

미국 10년물 국채 금리는 2026년 7월 초 기준 약 4.38%로 안정세를 유지한다. 이 수준에서는 자산별로 유불리가 다르다. 단순히 말하면, 지금은 성장주보다 채권·배당주가 상대적으로 유리한 환경이다. 금리가 꺾이는 신호가 확인되면 성장주와 리츠(부동산 간접투자 상품)의 매수 기회가 열린다.

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자산별 금리 민감도, 한눈에 비교

금리가 높을 때 자산마다 반응이 다른 이유는 간단하다. 금리는 돈의 기회비용이다. 미국 10년물 금리는 경제 성장과 물가에 대한 기대를 민감하게 반영한다. 금리가 높아지면 굳이 위험을 감수하지 않고도 국채만으로 이자를 받을 수 있다. 그 순간 주식과 부동산의 매력은 떨어진다.

자산 유형	금리 민감도	금리 4%대 환경에서 특징
장기 국채	매우 높음	금리 하락 시 가격이 크게 오른다. 지금은 보유 자체로 이자 수익을 확보할 수 있다.
배당주	중간	안정적 현금 흐름이다. 금리가 비슷하면 채권과 경쟁 관계가 된다.
성장주	높음	미래 이익을 현재 가치로 환산할 때 금리 상승은 불리하게 작용한다.
리츠	높음	부채 비중과 금리 민감도가 높다. 금리 하락 구간에서 반등 폭이 크다.

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지금 당장 가장 유리한 자산: 채권

금리 민감도만 보면 장기채가 가장 직접적으로 반응한다. 금리가 내려가면 채권 가격이 오른다. 하락 구간이 시작되면 가격 상승과 이자 수익을 동시에 기대할 수 있는 구조다.

핵심 PCE 물가 상승률이 3.4%로 연준의 2% 목표를 크게 상회하고 있다. 물가가 이 수준이면 금리 인하 시점은 불투명하다. 다만 인하가 시작되면 장기 국채가 가장 먼저, 가장 크게 반응한다.

예를 들어 미국 장기채 ETF인 TLT는 30일 수익률 기준 4.87%에 유효 듀레이션이 15.32년이다. 금리 하락에는 크게 반응하지만 금리 상승에도 손실 폭이 클 수 있다는 점을 미리 알아야 한다.

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배당주: 금리가 높아도 버티는 구조

배당주는 채권의 대안으로 자주 거론된다. 현재 국채 금리가 3.5~5% 수준이고, 소비자물가 상승률은 2.5~3%에 이른다. 물가와 세금을 고려하면 실질 수익은 기대만큼 높지 않다.

에너지 파이프라인, 리츠, 통신주 등 고배당 섹터는 주가가 눌려 있다. 반등 시 시세 차익과 배당 수익을 동시에 노릴 수 있는 종목이 많다. 배당주는 현금 흐름이 꾸준하다는 점이 강점이다. 주가가 내려간 상태에서 매수하면 배당 수익률이 자연스럽게 높아진다.

다만 배당주도 금리의 영향을 받는다. 금리가 계속 오르면 배당 수익률과의 격차가 줄어 매력이 떨어진다. 금리가 내려갈 때 배당주는 채권보다 한 템포 늦게 움직이지만, 반등 시 상승 폭은 더 클 수 있다.

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성장주: 지금은 가장 불리한 자산

성장주는 현재 이익보다 미래 이익에 베팅하는 자산이다. 이익을 현재 가치로 환산할 때 금리가 중요한 변수로 들어간다. 금리가 높으면 먼 미래 이익의 현재 가치는 크게 줄어든다.

시장에는 올해 여러 차례 연준 금리 인상 가능성이 반영되어 있다. 다수는 9월에 첫 인상이 있을 것으로 본다.

금리 인상이 현실화되면 성장주의 주가수익비율(PER, 주가가 이익의 몇 배인지)은 압축된다. PER 30~40배 수준의 성장주가 PER 20배대로 내려오면, 이익이 그대로여도 주가는 30~40% 떨어지는 수학이다.

지금 성장주를 담는다면, 금리 인상이 없다는 전제를 깔고 투자하는 셈이다. 그 전제의 위험을 분명히 인식해야 한다.

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리츠: 금리 고점 확인 후에 사야 할 자산

리츠는 인컴 자산의 성격을 가진다. 다만 금리 민감도와 부동산 경기, 주식시장 변동을 동시에 받는다. 금리가 더 오를 가능성이 남아 있는 환경에서는 신중해야 한다.

금리 인하 사이클의 시작은 리츠 주가 반등의 촉발제가 된다. 금리 방향이 아래로 꺾였다는 신호가 확인되는 다음에 매수 타이밍을 잡는 것이 보다 합리적이다. 당장 전량 매수하기보다는 고점 확인 후 분할 매수 전략을 추천한다.

데이터센터 리츠와 오피스 리츠는 같은 이름표를 달았지만 실상은 다른 업종이다. AI 수요 덕분에 데이터센터 리츠는 공실 걱정이 상대적으로 적다. 반면 오피스 리츠는 재택근무 확산의 영향을 받고 있다. 리츠 투자 전에는 어떤 유형의 부동산을 담고 있는지 반드시 확인해야 한다.

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금리 고점 확인 타이밍, 어떻게 잡나

모든 자산의 매수 타이밍은 금리가 언제 꺾이는지에 달려 있다. 고점을 정확히 맞히기는 어렵다. 아래 신호가 겹치기 시작하면 방향 전환 초입으로 볼 수 있다.

• 연준(또는 한국은행) 의사록에서 "추가 인상 여지가 제한적"이라는 문구가 처음 등장할 때. 인상 사이클의 끝을 공식적으로 시사하는 신호다.
• 10년물 국채 금리가 2년물보다 낮아지는 장단기 역전이 해소되기 시작할 때. 단기물 금리가 내려오며 정상화되는 과정이 금리 하강의 초입이다.
• 핵심 인플레이션 지표가 3%를 안정적으로 하회하기 시작할 때. 물가가 잡혀야 금리 인하의 명분이 생긴다.

금리 고점이 확인되기 전에는 채권과 배당주 비중을 높이는 편이 안전하다. 고점 확인 순간에는 리츠와 성장주 쪽으로 포트폴리오 무게 중심을 옮기는 것이 자연스럽다. 지금은 그 전환을 준비하는 구간이다.

실전 체크리스트: 내 포트폴리오에 금리 경보를 설정하는 법

지금 당장 써야 할 사이트는 두 곳이다. 미국 10년물 국채 금리는 FRED(fred.stlouisfed.org)의 시리즈 코드 DGS10에서 무료로 확인하고, 국고채 10년물은 금융투자협회 채권정보센터(kofiabond.or.kr)의 '장외거래대표수익률' 탭에서 매일 마감 후 고시된다. 두 숫자를 나란히 놓고 보는 습관이 포트폴리오 관리의 시작점이다.

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어디서, 무엇을 보는가

미국 10년물 국채 금리 확인: FRED

FRED의 DGS10 시리즈는 미국 국채 수익률 곡선에서 산출한 10년 만기 수익률을 매 영업일마다 업데이트한다. 주소창에 fred.stlouisfed.org/series/DGS10를 그대로 입력하면 된다. 복잡한 회원가입 없이 차트를 기간별로 보거나 CSV로 내려받을 수 있다.

2026년 7월 첫째 주 기준, 미 10년물은 약 4.38% 수준에 있다. 6월 고점(4.58%)에서 한 달 만에 약 0.2%포인트 내렸다.

FRED에서 함께 봐야 할 시리즈가 하나 더 있다. T10Y2Y(10년물 금리 빼기 2년물 금리)는 양수면 정상 금리 구조, 음수로 떨어지면 경기침체의 선행 신호로 해석한다. 이 지표가 0 아래로 내려가면 포트폴리오 점검 시점을 앞당겨야 한다.

국고채 10년물 확인: 금융투자협회 채권정보센터

채권정보센터(kofiabond.or.kr)는 채권금리, 장외거래대표수익률, 가중평균수익률 등을 제공한다. 국고채 10년물 금리는 '채권금리 → 장외거래대표수익률' 메뉴에서 확인하면 된다. 매일 오후 5시 전후에 그날의 대표 고시금리가 올라온다.

국고채 10년물 수익률은 2025년 5월 2.68%에서 2026년 5월 4.04%로 올랐다. 12개월 사이에 1.36%포인트(136bp) 상승한 것이다. 1년 만에 이 정도 속도로 오른 건 이례적이다.

그 배경을 이해하고 앞으로의 방향을 가늠하려면 아래 기준선을 머릿속에 넣어두는 게 낫다.

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내 포트폴리오용 금리 경보 기준선

금리 레벨을 숫자로만 보면 감이 안 온다. "지금이 어느 구간인가"를 먼저 정해두면 생각이 훨씬 빨라진다.

금리 구간	의미	내 자산에 미치는 영향
국고채 10년물 4% 미만	금리 하락 국면	성장주·리츠 유리, 주담대 부담 완화
4.0~4.5%	현재 위치 (2026년 7월)	자산별 민감도 차이 시작, 배당주 수요 높아짐
4.5% 초과	경계 구간	주담대 고정금리 5% 이상 가시권, KOSPI PER 압축
5% 이상	고금리 긴축 국면	부동산 거래량 위축, 성장주 할인율 급등

자본시장연구원 전망에 따르면 국고채 10년물은 4% 초반을 전후로 등락할 가능성이 크다. 인플레이션 재상승과 글로벌 긴축 우려는 상방 위험으로 남아 있다. 지금은 '경계 구간' 진입 직전이다.

경보 트리거를 하나만 정한다면, 국고채 10년물 4.5%다. 이 선을 넘으면 다음 두 가지를 확인하라.

• 내 주담대가 고정금리인지 변동금리인지, 변동금리라면 다음 금리 재산정일이 언제인지.
• 포트폴리오 내 성장주·리츠 비중이 전체의 절반을 넘기고 있지는 않은지.

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모니터링을 습관으로 만드는 방법

매일 확인할 필요는 없다. 아래 세 가지 이벤트가 발생하면 반드시 확인하라.

• 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정일 (연 8회, 회의 다음 날 국고채 금리 반응 확인)
• 미국 연준 FOMC 회의 결과 발표일 (미 10년물 금리가 당일 0.1%포인트 이상 움직이면 국고채도 뒤따름)
• 국내 소비자물가(CPI) 발표일 (매월 초, 물가가 예상치를 웃돌면 금리 상방 압력)

현재 스왑 시장은 올해 최소 세 번의 한은 금리 인상을 가격에 반영하고 있다. 5월 소비자물가 상승률은 3.1%로, 2024년 3월 이후 최고치를 기록했다. 물가가 3%를 넘어선 상황이니 FOMC나 금통위 발표 이후 국고채 10년물 금리 반응을 보는 것이 더 중요해졌다.

빠른 확인이 필요할 때는 한국경제 데이터센터(datacenter.hankyung.com/rates-bonds)를 쓰면 편하다. 주요지수, 외환, 채권, 금리를 한 화면에서 보여줘서 국고채와 미국채 금리를 동시에 훑어보기 좋다.

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한 줄 요약

금리는 매일 볼 게 아니다. 기준선(국고채 10년물 4.5%)을 정해두고 그 선을 넘을 때만 행동하면 된다. 데이터 출처는 FRED(미국)와 금융투자협회 채권정보센터(한국), 두 곳으로 충분하다.

용어 사전

본문에 등장한 핵심 용어 6개를 한 곳에 모았다. 10년물 국채 금리가 왜 내 대출·주식·부동산을 동시에 흔드는지, 여기서 연결고리가 잡힌다.

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• 기준금리와 시장금리: 기준금리는 한국은행이 1년에 8번 회의를 열어 결정해 발표하는 것이다. 한국은행은 2026년 5월 회의에서 정책 금리를 2.5%로 동결했다. 이 숫자는 한국은행이 시중 은행에 돈을 빌려줄 때 적용하는 이자율이다. 반면 시장금리는 채권 시장에서 투자자들이 사고팔며 실시간으로 움직인다. 장기금융시장 금리는 경기와 인플레이션에 대한 기대를 반영한다. 그래서 한국은행이 기준금리를 동결해도 시장금리는 오를 수 있다. 10년물 국채 금리가 대표적 시장금리다.

• 국고채: 정부가 직접 발행하는 채권이다. 쉽게 말해 "나라가 쓸 돈이 부족하니 10년 뒤에 이자 얹어서 갚겠다"는 빚증서다. 발행 주체가 국가이기 때문에 부도 위험이 사실상 없다. 한국에서 살 수 있는 가장 안전한 금융 상품으로 취급된다. 이 안전자산의 금리가 높아졌다는 것은, 안전한 곳에서만 이 정도 수익이 나오니 위험 자산인 주식·부동산은 그보다 더 높은 수익률을 요구받게 된다는 뜻이다.

• 수익률(Yield): 채권을 매수해서 만기까지 보유했을 때 연 단위로 환산한 수익률이다. 채권 가격과 수익률은 반대로 움직인다. 예를 들면 액면가 100만 원에 연 이자 4만 원짜리 채권을 90만 원에 사면, 연 환산 수익률은 4%가 아니라 그보다 높아진다. 그래서 10년물 국채 금리라는 표현 자체가 이 수익률을 가리킨다.

• 장단기 금리 역전: 보통 돈을 오래 빌릴수록 이자가 더 높다. 그런데 가끔 10년물 금리가 2년물 금리보다 낮아지는 현상이 생긴다. 시장이 "경기가 나빠져 중앙은행이 곧 금리를 내릴 것"이라고 베팅할 때 그런 일이 나타난다. 1980년대 이후 미국에서 이 현상이 나온 뒤에는 예외 없이 경기 침체가 따라왔기 때문에, 선행지표로 본다.

• 주담대 고정금리 연동: 은행에서 주택담보대출을 받을 때 선택하는 고정금리는 국고채나 금융채 금리에 연동된다. 국고채·금융채에 연동해 5년 단위로 금리가 바뀌는 상품이 대표적이다. 지금 고정금리로 주담대를 받았어도, 5년 뒤 갱신 시점에는 그 시점의 국고채 금리를 기준으로 다시 계산된다. 10년물 국채 금리가 올라가면, 지금 대출을 받는 사람의 고정금리도 오르고 5년 뒤 갱신하는 사람의 금리도 오른다.

• 매파적(Hawkish): 물가를 잡는 것을 최우선으로 삼아 금리를 올리거나 높게 유지하려는 중앙은행의 성향이다. 반대는 비둘기파(Dovish)로, 경기 부양을 위해 금리를 내리거나 동결하는 쪽이다. 한국은행이 금리를 동결하면서도 매파적 기조를 시사한 뒤 국채 수익률이 올랐고, 스왑 시장은 올해 최소 세 번의 금리 인상을 예상하고 있다. 중앙은행 총재 발언에서 "물가 안정이 최우선"이라는 말이 나오면 매파적 신호로 읽힌다. 채권 시장은 보통 곧바로 반응한다.