KB시세 업데이트 주기 총정리, 매주 금요일 오전 몇 시에 바뀌나 (2026)

KB시세 업데이트 주기가 정확히 언제인가?

KB시세는 매주 금요일에 업데이트된다. 공휴일이나 시스템 점검이 겹치면 일정이 조정될 수 있다. 갱신 시각은 오전 10시 전후로 알려져 있다. 조회 경로는 kbland.kr(KB부동산) 하나다.

이 글을 끝까지 읽으면 주택 유형별로 갱신 주기가 왜 다른지, 대출 접수일 기준으로 금요일 갱신 시점을 실제로 어떻게 활용하는지까지 정리된다.

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KB시세가 왜 중요한지부터 짚자. 집을 살 때 은행이 "이 집 얼마짜리야?"를 판단하는 기준이 KB시세다. 내 집을 담보로 얼마나 대출을 받을 수 있을지, 대출 한도를 결정하는 기준이 되기도 한다. 실제 매매 호가가 아니라 KB시세가 기준이다. 이 점을 기억해야 한다.

그렇다면 KB시세는 어떻게 만들어지나. 매주 공인중개사들이 시세를 KB에 통보하면 KB의 시세조사팀이 이를 종합해 반영한다. 실거래가가 즉시 반영되는 국토교통부 실거래가 시스템과는 구조가 다르다. 현장 중개사들의 호가 데이터를 한 주 단위로 묶어서 올리는 방식이다.

아파트 주택담보대출을 받거나 전세보증보험에 가입할 때도 KB시세가 기준이 된다. 주택담보대출 가능 금액을 정하려면 주택 가치를 먼저 평가해야 하는데, 보통 매매 가격이 아닌 KB시세를 기준으로 삼는다. 내가 실제로 5억 원에 계약했어도 KB시세가 4억 5,000만 원이면 은행은 4억 5,000만 원을 기준으로 한도를 계산한다.

주택 유형에 따라 갱신 주기가 다르다는 점도 알아야 한다. 아파트·오피스텔은 주 1회 갱신된다. KB의 AI 시세는 연립·다세대 주택을 대상으로 모델링 기법을 적용해 산출하며, 매월 25일경에 업데이트된다. 내 집이 빌라라면 시세 확인 타이밍이 아파트와 전혀 다르다. 유형별 갱신 주기 비교는 바로 다음 섹션 '주택 유형별로 업데이트 주기가 다른가?'에서 표로 정리한다.

주택 유형별로 KB시세 업데이트 주기가 다른가?

결론부터 말하면, 다르다.

아파트와 오피스텔의 KB시세는 매주 금요일에 업데이트된다.
KB AI 시세는 연립·다세대 주택의 매매 시세를 AI 모델링으로 산출한 것으로, 매월 25일경에 업데이트된다.

같은 KB시세라는 이름 아래 갱신 주기가 최대 4주 이상 벌어지는 셈이다.

주택 유형	시세 종류	업데이트 주기	제공 항목
아파트	KB시세	매주 금요일	매매·전세·월세
오피스텔	KB시세	매주 금요일	매매·전세·월세
연립·다세대	KB AI 시세	매월 25일경	매매만 제공

(출처: KB국민은행 공식 안내, kbthink.com 2025년 12월 3일 기준)

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왜 연립·다세대는 월 1회인가?

아파트는 같은 단지 안에 동일한 면적·구조의 세대가 수백, 수천 개 있다.

거래가 꾸준히 쌓이니 매주 시세를 갱신할 데이터가 나온다.

연립·다세대는 다르다. 동네마다 건물 구조가 제각각이고 거래 자체가 드물다.

다세대주택이나 연립주택은 매매가 빈번하지 않아 시세 확인이 어렵다. 데이터가 부족하니 매주 갱신이 사실상 불가능하다. 대신 AI가 실거래가·매물 데이터를 취합해 월 1회 시세를 뽑아내는 구조다.

여기서 한 가지 놓치기 쉬운 차이가 있다. 아파트와 오피스텔은 매매 시세뿐 아니라 전세·월세 시세도 확인할 수 있다. 연립·다세대 주택은 매매 시세만 제공된다. 빌라 전세를 알아보는 중이라면 KB에서 전세 시세를 찾아봐도 소용이 없다.

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대출 받을 때 이 차이가 왜 중요한가?

아파트 주택담보대출을 받거나 전세보증보험에 가입할 때 KB시세가 기준이 된다. 대출 가능 금액을 정하려면 주택 가치를 먼저 평가하는데, 보통 매매 가격 대신 KB시세를 기준으로 삼는다.

아파트는 금요일마다 시세가 바뀌니 대출 접수 타이밍이 한도에 직접 영향을 준다. 연립·다세대는 한 달에 한 번 갱신이라 시세 변동 시점이 훨씬 덜 촘촘하다. 금요일 갱신 시점을 대출 접수에 활용하는 방법은 '대출 심사 때 금요일 갱신 시점을 어떻게 활용하나?' 섹션에서 자세히 다룬다.

그 전에, 금요일이 공휴일과 겹치면 갱신 일정이 어떻게 달라지는지 확인해두는 것이 먼저다.

공휴일·시스템 점검이 끼면 어떻게 되나?

KB시세는 매주 금요일 오전에 갱신된다. 다만 공휴일이나 시스템 점검 등으로 업데이트 일정이 조정될 수 있다는 것이 KB국민은행의 공식 안내다. "조정된다"는 표현 외에는 대체 요일이나 지연 일수가 공개적으로 명시되지 않는다. 이게 핵심이다.

금요일이 공휴일이면 시세가 언제 뜨나?

금요일이 공휴일과 겹치는 주에는 두 가지 상황이 생긴다.

• 하루 앞당겨 목요일에 갱신되는 경우: 시세조사가 미리 완료된 경우다.
• 다음 주 월요일~화요일로 밀리는 경우: 조사 일정 자체가 밀렸을 때다.

어느 쪽인지 확인하려면 kbland.kr에 직접 접속해 시세 기준일을 확인하는 수밖에 없다. "이번 주는 언제 뜨나요?"라는 질문에 KB 고객센터도 일정을 미리 확답하기 어려운 경우가 많다.

시스템 점검과 시세 갱신은 다른 문제다

KB국민은행의 정기 시스템 점검은 매월 세 번째 주 일요일 자정부터 오전 7시까지 진행된다. 이 시간 동안 인터넷뱅킹·모바일뱅킹 등 일부 서비스 이용이 제한된다. 정기 점검은 금요일 시세 갱신 일정과 직접 겹치지 않는 경우가 많다.

다만 예외가 있다. 비정기 긴급 점검이나 서비스 안정성을 위한 추가 작업이 진행될 때 kbland.kr 접속이 원활하지 않을 수 있다. 점검 시간은 상황에 따라 변동된다. 이런 경우 시세가 갱신됐더라도 조회 자체가 잠깐 막힐 수 있다.

갱신 여부를 직접 확인하는 방법

시세가 바뀌었는지 빠르게 파악하는 가장 확실한 방법은 세 가지다.

• kbland.kr 직접 접속: 시세 조회 화면 하단에 "기준일"이 표기된다. 이 날짜가 이번 주 금요일이면 갱신 완료, 지난 주 날짜면 아직 미갱신이다.
• KB부동산 앱 알림 설정: 관심 단지를 등록해 두면 시세 변동 시 푸시 알림을 받을 수 있다.
• KB국민은행 고객센터 문의(☎1588-9999): 갱신 지연 여부나 이유를 직접 확인하고 싶을 때 유용하다. 다만 대체 갱신 날짜를 미리 알려주지는 않는 경우가 많다.

요점을 정리하면 이렇다.

상황	갱신 결과	확인 방법
금요일이 공휴일	앞당기거나 뒤로 밀릴 수 있음	kbland.kr 기준일 직접 확인
월 셋째 주 일요일 점검	시세 갱신과 직접 무관 (토요일 점검 아님)	해당 없음
비정기 시스템 점검	접속 일시 불가, 시세 자체는 갱신될 수 있음	점검 종료 후 재접속

대출 접수일이 금요일 갱신 시점과 겹치는 경우라면 이 확인 과정이 실제 한도 계산에 직접 영향을 준다. 그 구조는 다음 섹션 'KB시세와 국토부 실거래가는 어떻게 다른가?'에서 이어진다.

KB시세 vs 국토부 실거래가, 뭐가 다른가?

두 가지는 근본적으로 다른 정보다. KB시세는 공인중개사들이 매주 시세를 KB에 통보하면 KB 시세조사팀이 종합해 반영하는 추정 시세다. 국토부 실거래가는 실제 계약이 체결된 뒤 신고된 확정 거래 가격이다. KB시세는 매주 금요일에 업데이트된다. 반면 실거래가는 거래계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 기준). 두 숫자를 헷갈리면 대출 한도를 잘못 계산하거나 집값 흐름을 잘못 읽게 된다.

핵심 차이를 표로 먼저 보자

구분	KB시세	국토부 실거래가
정보의 성격	추정 시세 (중개사 보고 기반)	실제 거래 확정가
갱신 주기	매주 금요일	계약일로부터 최대 30일 이내 신고 후 익일 공개
반영 속도	시장 분위기 선반영 가능	계약 후 최대 30일 시차
대출 적용 여부	주택담보대출 한도 산정 기준	대출 직접 활용 안 됨
조회 경로	kbland.kr	rt.molit.go.kr

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왜 실거래가는 최대 30일이나 늦게 뜨나?

부동산 매매계약을 체결한 당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 한다. 그러니까 오늘(2026년 7월 8일) 계약서에 도장을 찍어도 법적으로 2026년 8월 7일까지 신고를 미룰 수 있다.

관청 승인 후 익일 공개된다. 시스템에 뜨는 시점은 계약일로부터 최대 30일이 지나고 관할 시군구 승인이 떨어진 다음 날이다.

신고 시점에 따라 짧게는 거래한 날 기준으로 1~2일 뒤부터 30일 사이 어느 시점이든 공개될 수 있다. 빠른 매도인은 계약 다음 날 바로 신고하고, 느린 경우는 한 달을 꽉 채워 신고한다. 같은 달 거래라도 조회 타이밍에 따라 보이기도 하고 안 보이기도 하는 이유가 여기 있다.

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KB시세는 시장 분위기를 먼저 반영한다

실거래가는 이미 끝난 계약의 기록이다. 반면 KB시세는 현재 중개사무소에서 부르는 호가와 최근 거래 분위기를 반영해 매주 금요일에 업데이트된다. 그래서 지역별 집값 흐름을 빠르게 보여준다.

그렇다고 KB시세가 더 정확하다는 뜻은 아니다. KB시세는 시세를 100% 반영하지 않으며, 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많다. 실거래가는 실제 계약된 가격 그 자체라 사실에 가깝다. 다만 신고 기한 때문에 급등장에서는 이미 낡은 숫자가 될 수 있다.

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대출받을 때 어느 것을 봐야 하나?

결론은 단순하다. 대출 한도는 KB시세로 정해진다. 주택담보대출 가능 금액을 산정할 때 은행은 보통 매매가가 아니라 KB시세를 기준으로 주택 가치를 평가한다. 그래서 내가 얼마에 살 수 있는지 알려주는 실거래가와, 실제로 얼마까지 대출이 가능한지 알려주는 KB시세는 용도가 다르다.

두 숫자를 같은 것으로 착각하면 대출 한도를 잘못 계산한다. 실거래가가 6억 원이어도 KB시세가 5억 5,000만 원이면 대출 한도는 5억 5,000만 원 기준으로 계산된다.

신축 아파트는 KB시세 자체가 아예 없는 경우가 많다. 그 경우 대출 방식이 어떻게 달라지는지는 다음 섹션에서 다룬다.

신축 아파트 KB시세 관련 최신 정보를 검색해보겠습니다.

신축 아파트는 KB시세가 언제 처음 잡히나?

신축 아파트에 입주했는데 kbland.kr에서 시세가 아예 안 뜨는 경우가 있다.

입주 후 6개월에서 1년 정도 지나야 KB시세가 처음 등록된다. 지역이나 단지 규모, 거래량에 따라 시기가 달라진다.

거래 이력이 쌓이는 속도에 따라 차이는 있지만, 최대 1년 6개월까지 걸리는 사례도 있다.

시세가 아예 안 잡히는 이유가 뭔가?

KB시세는 현장 중개사 조사 가격과 실거래 데이터를 결합해서 만든다. 거래가 충분히 쌓여야 산정이 가능하다는 뜻이다. 신축은 딱 두 가지 벽에 막힌다.

첫째는 입주율 70% 미만이면 시세 등록 대상에서 제외된다는 점이다.
둘째는 거래 이력 부족, 즉 실거래가 충분히 쌓이지 않은 경우다. 세대수가 50세대 미만이거나 5층 이하인 소규모 단지는 애초에 KB시세 제공 대상에서 제외되는 경우가 많다.

여기서 함정이 하나 있다. 입주율 70%를 넘겼어도 시세가 바로 올라오지 않을 수 있다. KB시세는 공시지가처럼 발표 기간이 정해진 공공 통계가 아니라, KB국민은행이 자체적으로 관리하는 민간 데이터다. 조사원이 현장을 확인한 뒤 등록하는 구조라 단지마다 타이밍이 다르게 움직인다.

조건을 갖춰도 언제까지 기다려야 하나?

조건	내용
입주율	70% 이상 (이 선을 못 넘으면 등록 대상 제외)
통상 등록 시점	입주 시작 후 6개월~1년
늦어지는 경우	비인기 지역·거래 부진 단지는 최대 1년 6개월
소규모 단지	50세대 미만은 등록 기준 자체에서 제외

실제로 입주 지정일 기준 1년 뒤쯤에 처음 시세가 올라온 사례가 많다.

반면 입주한 지 1년이 훨씬 넘었는데도 조회가 안 되는 경우도 있다.
예를 들어 2023년 1월에 첫 입주를 시작한 단지가 1년 6개월이 지나도 등록되지 않은 사례가 확인된다.

전매가 가능한 분양권이 있는 단지라면 분양권 거래 이력으로 시세가 더 일찍 잡히기도 한다. 최근에는 전매제한인 단지가 많아 분양권 거래 이력 자체가 없는 경우가 늘었다. 이 경우에는 입주율 70% 이상이 될 때까지 기다리는 것 외에 현실적인 방법이 없다.

시세가 없으면 직접 요청할 수 있다

무작정 기다릴 필요는 없다. KB부동산 앱에서 해당 아파트를 검색한 뒤 단지 정보 옆 시세/실거래가 탭으로 이동해 '신규 시세 조사 요청'을 직접 신청할 수 있다. 이 요청을 온라인으로 접수하면 처리까지 2~3주 정도 소요된다.

만약 신청을 해도 KB시세가 나오지 않은 상태에서 대출을 받아야 한다면, 각 은행이 자체 감정을 진행하고 그 감정가를 기준으로 담보대출이 실행된다. 신축 아파트 잔금일이 다가오는데 시세가 없다면, 감정가 기준으로 대출을 받게 된다는 뜻이다. KB시세 없이 대출을 받는 구체적인 방법은 다음 섹션인 '대출 심사 때 금요일 갱신 시점을 어떻게 활용하나?'에서 이어서 다룬다.

대출 심사 때 금요일 갱신 시점을 어떻게 활용하나?

주담대(주택담보대출) 한도를 결정하는 KB시세는 대출 신청일 기준으로 적용된다(금융위원회 안내 기준). KB시세가 금요일 오전에 갱신된다는 사실을 알면, 접수 타이밍 하나로 한도가 달라지는 구조를 내 편으로 만들 수 있다.

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한도는 어떻게 계산되나?

먼저 구조를 이해해야 한다.

주담대 한도는 KB시세와 실거래가 중 더 낮은 금액을 기준으로 산정된다. 시세가 높더라도 실거래가가 낮으면 실거래가 기준으로 한도가 결정된다.

여기에 LTV(담보인정비율, 담보 가치 대비 대출받을 수 있는 최대 비율)를 곱해서 한도가 나온다.

예를 들어, KB시세 6억 원짜리 아파트에 LTV 70%를 적용하는 구조다.

이 경우 최대 4억 2,000만 원까지 빌릴 수 있다.

KB시세가 5억 5,000만 원으로 잡혀 있으면 한도는 3억 8,500만 원으로 줄어든다.

시세 차이 5,000만 원이 한도 차이 3,500만 원을 만드는 것이다.

주담대 한도는 통상 KB시세 등 담보평가액과 매매가액 중 낮은 금액을 기준으로 산정된다. KB시세에 호가 반영이 늦어지면 실매매가에 필요한 만큼 대출이 충분히 나오지 않는 경우가 생긴다.

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갱신 직전 vs 직후, 접수 타이밍이 실제로 다르다

매주 금요일 오전 10시에 KB부동산 시세가 새로 업데이트된다. 이를 확인하는 것이 일과가 된 실수요자도 있다.

신혼집으로 알아보는 아파트들의 호가가 단기간에 1억~2억 원씩 오른 사례가 있다. 그런데 주담대 산정 기준인 KB시세에는 실시간으로 반영되지 않는다.

이게 핵심이다. 시세가 오를 것으로 예상되는 단지라면, 금요일 갱신 직후에 접수하는 게 유리하다. 반대로 시세가 내려갈 것 같으면 갱신 전에 접수해야 한다.

상황	유리한 접수 타이밍	이유
KB시세 상승이 예상될 때	금요일 갱신 직후 (오전 10시 이후)	오른 시세 기준으로 한도 산정
KB시세 하락이 예상될 때	금요일 갱신 직전 (오전 10시 이전)	아직 높은 시세가 적용됨
시세 변화 없는 보합 구간	요일 무관, 서류 준비가 우선	갱신 시점 영향 미미

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"신청일 기준"이 항상 명확한 건 아니다

사실 실무에서 혼란이 생기는 부분이다. 은행 창구에 물어보면 담당자마다 답이 다르게 돌아오는 경우가 있다.

대원칙은 신청일 기준이다. 그런데 실무에서는 은행원이 시스템에 승인을 올리는 날을 유효 기준으로 보는 경우도 있다. 고객이 창구에 앉아 신청서를 낸 날과 은행원이 심사 시스템에 입력하는 날이 달라서다.

카카오뱅크 등 일부 은행은 "주택가격은 대출 신청 및 승인 시점 기준"으로 명시하고 있다. 신청일과 승인일 중 불리한 쪽을 적용할 수 있다는 뜻이다.

• 신청일 기준이 원칙이지만, 은행별·상품별로 승인일 기준을 적용하는 경우도 있음
• 대출을 접수하기 전에 담당 은행원에게 "KB시세 기준일이 신청일인지 승인일인지" 한 번 확인하는 편이 안전하다
• 대출 신청일로부터 11일(영업일 기준) 이후에 실행 가능하다(KB국민은행 비대면 상품 기준). 심사 기간 동안 시세가 바뀔 수 있다는 점도 감안해야 한다

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실제로 어떻게 쓰면 되나?

예를 들어, 매수 계약을 맺은 아파트의 KB시세가 현재 5억 원이고 호가가 5억 5,000만 원까지 올라 있다고 하자.

이번 금요일 갱신에서 시세가 5억 2,000만 원으로 반영될 것 같다면, 갱신 후 오전 중에 대출 접수를 하면 한도 기준선이 높아진다.

LTV 70%를 적용한다고 하자.

갱신 전 기준(5억 원) 최대 3억 5,000만 원을 빌릴 수 있다.

갱신 후 기준(5억 2,000만 원) 최대 3억 6,400만 원을 빌릴 수 있다.

두 경우의 차이는 1,400만 원이다.

단, 놓치면 안 될 지점이 있다. 대출을 더 받으려고 KB시세가 오르길 기다리는 사이 급매물이 대부분 팔려버리는 상황이 실제로 발생한다. 갱신 타이밍을 노리다가 매물을 놓치는 것이 더 큰 손실일 수 있다. 시세가 올라서 한도가 늘어나는 금액과, 기다리는 동안 매물 가격이 오르는 금액을 같이 따져봐야 한다.

KB시세가 없는 단지, 또는 시세가 있어도 실거래가와 격차가 클 때 대출을 받는 방법은 다음 섹션 'KB시세가 없는 단지에서 대출 받는 방법'에서 다룬다.

KB시세가 없는 단지에서 대출받는 방법

KB시세가 없어도 주담대(주택담보대출)를 받을 수 있다. 대안은 세 가지다. 감정평가사를 통한 감정가 산정, 한국부동산원 시세 활용, 공시지가 기반 평가가 그것이다. KB시세가 없을 때는 통상 감정가의 70% 이내에서 대출이 진행되는 경우가 많다. 단, 세 대안은 은행별 인정 기준이 달라서, 어떤 방법을 쓸 수 있는지는 미리 확인해야 한다.

왜 KB시세가 없는 단지가 생기나?

KB시세가 없는 아파트는 세대수가 너무 적거나 새로 지어져 아직 시세 산출이 안 된 두 가지 경우가 있다.

KB부동산은 실거래가와 공인중개사 제공 가격을 바탕으로 50세대 이상 아파트·오피스텔의 시세 정보를 제공한다. 그래서 50세대 미만 소규모 단지나 신축 빌라는 처음부터 이 기준에서 빠진다.

대안 1: 감정평가서 제출

은행이 협약한 감정평가법인에 의뢰해 해당 주택 가치를 산정받는 방법이다. 공인 감정평가사는 위치, 상태, 주변 시세를 종합해 담보평가액을 결정한다. 주택 가치를 더 현실적으로 인정받아 대출 한도를 올리는 수단이다.

주의할 점이 두 가지 있다.

• 감정가는 실거래가보다 30~40% 낮게 나오는 경우가 있어, 예상보다 대출 한도가 줄어들 수 있다.
• 디딤돌대출 같은 정책금융 상품은 수탁은행이 협약한 감정평가기관 결과만 인정한다. 개인적으로 발급받은 감정평가서는 심사에서 반려될 수 있다.

감정평가 수수료는 통상 20만~40만 원대다. 대출이 최종 실행되면 일부 은행에서 이 비용을 환급해주기도 한다.

대안 2: 한국부동산원 시세(부동산테크) 활용

KB부동산에는 시세가 없지만 부동산테크(한국부동산원 운영)에는 등재된 경우가 있다. 이럴 때 은행이 부동산테크 시세를 인정하면 아파트 담보대출에 활용할 수 있다.

은행업감독업무시행세칙에 따르면, 은행은 주택 담보가치 산정 시 공신력 있는 평가자료를 사용할 수 있다. 50세대 미만 아파트(한국부동산원 산정가격 및 KB부동산 시세가 없는 경우), 단독주택, 빌라, 다가구주택 등은 은행이 자체 평가기준을 적용할 수 있다.

다만 금융기관별로 부동산테크 가격을 시세로 인정하는지 차이가 있으니, 미리 해당 은행에 문의해야 한다.

대안 3: 공시지가 기반 평가

공시지가(정부가 매년 1회 고시하는 토지·주택의 공식 기준가격)는 KB시세와 한국부동산원 시세가 모두 없을 때의 최후 기준이다. 주택도시기금의 디딤돌대출 등에서는 시세가 없을 경우 은행이 공시가격의 140% 또는 분양계약서상 분양가 등을 보수적으로 적용한다. 공시지가는 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 이 기준이 적용되면 대출 한도가 가장 낮아진다.

3가지 대안의 적용 기준 비교

대안	적용 기준	장점	단점
감정평가서	은행 협약 감정평가법인이 산정한 감정가	주택 가치를 실거래에 가깝게 인정받을 가능성이 큼	수수료 20만~40만 원 발생, 실거래가 대비 30~40% 낮게 산출될 수 있음
한국부동산원 시세	부동산테크(r-one.co.kr)에 등재된 시세	별도 비용 없이 조회 가능	은행마다 인정 여부가 다름, 사전 확인 필요
공시지가 기반	공시가격의 140% 또는 분양가	서류 준비가 간단함	세 가지 대안 중 대출 한도가 가장 낮음

실제로 어떻게 움직여야 하나

일부 은행은 아예 대출 심사에서 거절할 수 있다. 그래서 복수의 금융기관과 사전 상담을 거치는 편이 유리하다. 같은 은행이라도 지점별로 조건이 다른 경우가 있어, 최대 한도를 받으려면 여러 은행을 직접 확인해야 한다.

순서는 이렇다.

• 1단계: KB부동산(kbland.kr)에서 해당 단지 시세 존재 여부 확인
• 2단계: 한국부동산원 부동산테크에서 동일 단지 검색. 시세가 있으면 해당 시세를 인정해주는 은행 탐색
• 3단계: 둘 다 없으면 은행 협약 감정평가법인에 감정평가 의뢰. 은행 창구에서 협약 법인을 지정해 달라고 요청할 것
• 4단계: 감정가가 낮게 나오면 공시지가 기반 기준을 적용하는 정책금융 상품(디딤돌대출 등) 검토

다주택자나 규제지역일 경우 LTV(담보 인정 비율, 담보 가치 대비 대출받을 수 있는 최대 비율)는 40~60%까지 줄어들 수 있다. KB시세가 없는 단지는 이 한도가 더 타이트하게 적용될 가능성이 있어, 계약 전에 자금 계획을 다시 점검하는 것이 안전하다.

다음 섹션에서는 KB시세가 있는 단지라면 kbland.kr에서 어떻게 정확히 조회하는지, 그리고 일반가와 하위평균가 중 어느 기준이 내 대출 한도에 적용되는지를 스크린샷과 함께 단계별로 짚는다.

KB시세 조회 단계별 가이드

KB시세는 KB부동산(kbland.kr) 웹사이트에서 조회한다. 50세대 이상의 아파트·오피스텔을 대상으로 상위·일반·하위 평균가 세 가지 가격을 제공하며, 매주 금요일 오전에 업데이트된다. 대출 한도를 직접 좌우하는 숫자가 여기서 나오니, 접속 경로와 화면 구성을 정확히 파악해 두는 게 먼저다.

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kbland.kr, 어떻게 들어가나

접속 방법은 간단하다. 포털에서 'KB부동산'을 검색하거나 주소창에 kbland.kr을 직접 입력하면 된다. 예전에 'KB부동산 리브온'이라는 이름으로 알려져 있어 'kb시세 리브온'으로 검색하는 분도 많은데, 현재는 KB부동산으로 통합되었다.

PC와 모바일 앱, 두 방법 모두 시세 조회 자체는 동일하다. PC는 한눈에 많은 정보가 들어와서 편하고. 앱에는 PC에 없는 대출 조회·세금 계산·커뮤니티 기능이 있어 어디서든 확인할 수 있다.

조회 순서는 다음과 같다.

1. kbland.kr 접속 후 상단 검색창에 아파트 단지명 또는 주소 입력
2. 검색 결과에서 원하는 단지 클릭
3. 단지 상세 페이지에서 KB시세(일반·상위·하위 평균), 실거래가, 매물가격을 한 화면에서 확인할 수 있다. 평형(면적)별 매매·전세·월세 시세가 모두 표시되며, 다른 면적을 보려면 해당 면적을 클릭하면 된다.

시세만 빠르게 보고 싶다면 홈 화면의 '시세 간편조회' 기능을 쓰면 된다. 유형(아파트, 오피스텔), 지역, 단지명, 동호수, 거래유형만 선택하면 매매·전세·월세 시세를 표로 간편하게 확인할 수 있다.

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일반가·하위평균가, 뭐가 다른가

화면에 숫자 세 개가 줄지어 나온다. 상위평균가·일반가·하위평균가다. 보통은 그냥 스크롤하고 지나치지만, 대출 받는 사람에게는 이 차이가 수천만 원 단위로 벌어진다.

아파트의 층수가 1층(경우에 따라 1층~4층)에 해당하면 하위평균가를 기준으로 주담대 한도가 산정된다. 그 외 층수는 일반평균가가 기준이다.

실제로는 표를 확인하라.

구분	역할	대출 기준 적용 여부
상위평균가	단지 내 고층·선호 호수 기준	대출 한도 산정에 미적용
일반가	단지 전체 중간값	일반 층수 주담대 기준
하위평균가	저층·비선호 호수 기준	1층(저층) 주담대 기준

같은 단지, 같은 평형이라도 1층이냐 5층이냐에 따라 기준 시세가 달라진다. 주담대 한도는 KB시세 등 담보평가액과 매매가액 중 낮은 금액을 기준으로 산정된다. 호가가 아무리 높아도 KB시세가 낮으면 대출은 낮은 쪽 기준으로 나온다.

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시세와 호가의 괴리, 실제 사례

매주 금요일 오전 10시마다 새로 업데이트된 KB부동산 시세를 확인하는 것이 일과가 된 사람이 있다. 대출을 더 받기 위해 KB시세가 오르길 기다리는 실수요자들이다.

KB시세는 실거래가와 중개업소 시세 의견을 모아 산정한다. 개별 단지에 거래가 나오더라도 일정 기간 거래 흐름과 시장 상황을 함께 봐서, 단기간 급등이 즉시 반영되지는 않는다.

수치로 보면 더 명확하다. 성북구 길음뉴타운9단지 래미안 전용 59㎡의 최저 호가는 13억 원이지만 KB시세는 11억 3,000만 원이었다.

차액 1억 7,000만 원은 LTV(주택담보대출비율) 40% 적용 시 대출 가능액을 약 7,000만 원 줄인다.

7,000만 원. 그 차이를 현금으로 더 마련하거나 KB시세가 올라오길 기다리거나, 둘 중 하나다.

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시세 조회에서 놓치기 쉬운 것들

• 평형을 꼭 확인하라. 단지 페이지에 처음 뜨는 시세는 대표 평형 기준이다. 내가 사려는 평형을 직접 눌러 전환해야 정확한 숫자가 나온다.

• 전세 시세도 함께 보라. 전세보증보험은 전세보증금과 선순위 채권(내 전세보증금보다 권리가 먼저 설정된 돈)을 더한 금액이, 은행이 정한 주택 가격의 담보 인정 비율을 곱한 금액보다 낮아야 가입이 가능하다. 즉, 전세 계약 전에도 KB시세를 확인해 담보 인정 한도를 따져봐야 한다.

• 앱의 '우리집' 기능을 활용하라. 앱에서 '우리집' 기능에 보유 주택을 등록해 두면 KB시세 변동에 따른 예상 수익률을 매주 알림으로 받아볼 수 있다. 금요일마다 직접 확인하러 들어가지 않아도 된다.

KB시세·한국부동산원 시세·공시지가, 세 가지 기준이 실제로 어떻게 다르고 각각 언제 써야 하는지는 다음 섹션에서 비교표로 정리한다.

공시지가·한국부동산원 시세와 갱신 주기 3자 비교

세 지표의 갱신 주기를 먼저 정리하면 다음과 같다.

KB시세는 매주 금요일 오전에 갱신된다. 한국부동산원(부동산원) 주간 아파트 가격 동향은 매주 목요일 오후 2시에 발표된다. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 조사·평가해 연 1회 갱신된다.

주기가 다르면 목적도 다르다. KB시세는 대출 심사 기준, 부동산원 시세는 시장 흐름 파악, 공시지가는 세금 부과 기준으로 역할이 분명히 갈린다.

구분	갱신 주기	발표 시점	주요 활용 목적
KB시세	주 1회	매주 금요일 오전	주담대·전세 대출 한도 산정
한국부동산원 시세	주 1회	매주 목요일 오후 2시	아파트 시장 가격 동향 파악
공시지가	연 1회	매년 1월 1일 기준, 4~5월 공시	세금·건강보험료 등 각종 부담금 부과

세 지표가 서로 다른 이유

같은 아파트라도 숫자가 세 개 나오는 건 각 지표가 서로 다른 데이터를, 다른 목적을 위해 쓰기 때문이다.

KB시세는 실거래가와 중개업소의 시세 의견을 모아 산정한다. 개별 단지에서 거래가 있더라도 일정 기간의 거래 흐름과 시장 상황을 반영해 조정한다. 그래서 단기 급등은 즉시 반영되지 않지만, 금융기관이 거래 기준으로 쓰기에 일관성이 있다. 실제로 주담대·전세자금대출·전세보증보험 등 대부분 금융기관이 KB시세를 기준으로 주택 가격을 판단한다.

한국부동산원 시세는 전국 아파트의 매매가격과 전셋값 변동률을 주간 단위로 집계해 공개한다. 표본이 적을 때는 호가 중심으로 수치가 산정돼 오차가 커질 수 있다. 실무에서는 "지금 시장이 오르고 있는지, 내리고 있는지"를 읽을 때 이 수치를 본다.

공시지가는 목적 자체가 다르다. 표준지 공시지가는 개별 공시지가 산정과 보상평가의 기준이다. 개별 공시지가는 양도세·보유세 등 각종 세금과 부담금의 산정 기준으로 활용된다.

조사 일정은 이렇게 진행된다. 매년 1월 1일을 기준으로 조사를 하고, 결과는 4~5월에 공시된다. 공시된 값은 그다음 해 공시 전까지 1년 동안 유지된다.

대출받을 때 어느 숫자를 봐야 하나

주담대를 받을 때 대출 한도는 KB부동산 시세와 실거래가 중 더 낮은 금액을 기준으로 산정된다. 부동산원 시세와 공시지가는 이 계산에 반영되지 않는다. 그래서 집을 살 계획이라면 KB시세를 먼저 확인하는 습관이 필요하다.

현장에서는 주담대를 준비하는 사람들이 매주 금요일 오전 10시마다 업데이트된 KB부동산 시세를 확인하는 경우가 많다. 호가가 단기간에 크게 올라도 KB시세에는 즉각 반영되지 않는 일이 잦다.

공시지가는 재산세·종합부동산세 같은 보유세 산정 기준이고, 건강보험료 산정 시 부동산 보유 점수에 반영된다. 대출과 직접 관련은 없지만, 집을 갖고 있는 동안 매년 내는 세금과 공과금에 직결되는 숫자다.

세 지표를 한 문장으로 정리하면 이렇다. "집값 흐름은 부동산원, 대출 한도는 KB시세, 세금은 공시지가." 목적에 맞는 숫자를 찾아보는 습관이 투자자에게 실용적이다.

용어 사전

• 일반가: KB시세의 기준값으로, 은행이 주택담보대출 심사 때 담보 가치를 계산할 때 가장 먼저 적용하는 수치다. 같은 단지, 같은 면적이라도 일반가가 얼마냐에 따라 대출 한도가 달라진다.

• 하위평균가: 동일 단지 내 저층·거래 빈도가 낮은 호실 등 유동성이 떨어지는 매물에 적용하는 낮은 기준가다. 일반가보다 낮게 산출되기 때문에, 이 기준이 적용되면 같은 집이라도 대출 한도가 줄어든다.

• KB AI 시세: 연립·다세대 주택처럼 거래가 드물어 시세 산정이 어려운 주택 유형에 대해 AI 모델이 자동으로 추산하는 시세다. 아파트·오피스텔은 주 1회(매주 금요일) 갱신되는 것과 달리, KB AI 시세는 월 1회(매월 25일경) 갱신된다.

• 선순위 채권: 내 전세보증금보다 권리 순위가 앞서는 대출이나 저당권을 말한다. 예를 들어 집주인이 주택담보대출을 먼저 받아두었다면 그 대출이 선순위 채권이 된다. 경매 등 상황이 생겼을 때 선순위 채권이 먼저 변제되기 때문에, 선순위 금액이 클수록 세입자나 후순위 채권자가 돌려받을 돈이 줄어든다.

• 담보 인정 비율(LTV, Loan to Value): 집값(담보 가치) 대비 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율이다. LTV 70%이고 KB시세가 5억 원이면 최대 3억 5,000만 원까지 대출이 가능하다는 뜻이다. KB시세가 올라가면 같은 LTV 비율이라도 받을 수 있는 한도가 늘고, 내려가면 줄어드는 구조다.