서울 아파트 전세 신규·재계약 보증금 격차 2배 확대, 84㎡ 8,000만원
직방 분석에서 올해 1월부터 6월까지 수도권 아파트 전세에서 신규 계약과 재계약 간 보증금 격차가 크게 벌어졌습니다. 서울의 전용 84㎡는 격차가 8,000만원까지 확대됐고, 전용 59㎡도 7,750만원으로 늘었습니다. 신규 계약은 시세가 즉시 반영된 반면 재계약은 기존 계약 조건과 갱신권 영향으로 상승폭이 제한됐습니다.
직방이 올해 1월부터 6월까지 수도권 아파트 전세 거래를 분석한 결과, 신규 계약과 재계약 간 전세보증금 격차가 두 배가량 커졌습니다. 이 격차 확대는 신규 계약에 현 시세가 곧바로 반영되는 반면 재계약은 기존 계약 조건과 계약갱신청구권 영향으로 증액이 제한되는 데 따른 것으로 파악됐습니다.
전용 59㎡형은 1월 3,500만원에서 6월 7,750만원으로 격차가 커졌습니다. 같은 기간 전용 84㎡형의 격차는 1월 4,375만원에서 6월 8,000만원으로 확대됐습니다.
전용 59㎡형 신규 계약 보증금은 5억에서 5억4,750만원으로 올랐습니다. 같은 평형의 재계약 보증금은 4억6,500만원에서 4억7,000만원으로 오르는 데 그쳤습니다.
전용 84㎡형 신규 계약 보증금은 6억5,625만원에서 7억원으로 상승했습니다. 재계약 보증금은 6억1,250만원에서 6억2,000만원으로 제한적 상승을 보였습니다.
경기도의 경우 전용 84㎡형 격차가 1월 1,050만원에서 6월 5,100만원으로 크게 벌어졌습니다. 인천은 6월 기준 전용 59㎡와 84㎡의 격차가 각각 950만원, 712만원으로 수도권에서 가장 작았습니다.
직방은 이러한 현상을 신규 계약에 시세가 즉시 반영되는 시장 특성과 재계약의 제도적 제한이 동시에 작용한 결과로 풀이했습니다.
불스토리의 해석
신규 계약은 현재 시장가격을 반영해 보증금이 빠르게 오르고 재계약은 기존 계약의 영향으로 그만큼 덜 오릅니다. 결과적으로 같은 단지에서도 새로 들어가는 세입자 부담이 커지고 재계약 세입자와의 '이중 가격' 현상이 뚜렷해졌습니다. 이는 단기간 내 전세 수요·공급 불균형과 계약 구조의 상호작용이 만든 현상으로 볼 수 있습니다.
투자자라면 이 정도는 알아두세요
계약갱신청구권을 사용한 재계약자는 기존 계약 조건의 영향을 받아 보증금 증액이 제한되는 경우가 많습니다. 반면 신규 계약은 현재 거래되는 시세를 기준으로 보증금이 책정됩니다. 전세는 지역·면적별로 가격 움직임이 달라 동일 단지 내에서도 신규·재계약 간 차이가 발생하기 쉽습니다.
리스크 / 반대 시나리오
- ·전세값이 단기간 내 안정되면 신규·재계약 격차가 자연스럽게 줄어들 수 있습니다.
- ·제도 변경이나 정책 발표로 계약갱신청구권 적용 범위가 달라지면 격차 추세가 바뀔 수 있습니다.
- ·직방 통계가 표본과 기간에 따라 차이를 보일 수 있어 지역별 세부 데이터는 다를 수 있습니다.
체크리스트
- 1신규 계약 예정자는 같은 단지의 최근 신규·갱신 보증금 표를 확보해 비교합니다.
- 2재계약 세입자는 갱신 시 예상 보증금 변동 금액을 숫자로 계산해 이사 비용과 비교합니다.
- 3건설·금융 관련 투자자는 해당 지역 전세 격차 추세가 분양 수요나 전세금 대출에 어떤 영향을 줄지 모니터링합니다.
용어 정리
- 계약갱신청구권
- 임차인이 기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리입니다. 연장 시 임대료 인상 폭이 제한될 수 있습니다.
- 전세보증금 격차
- 같은 단지·같은 면적에서 신규 계약과 재계약 간에 발생한 보증금 차이를 의미합니다.
- 전용면적
- 주택 내부에서 세대가 단독으로 사용하는 면적을 말합니다. 보통 전세 가격 비교 기준으로 사용됩니다.
관련 분석
주택 시장 전체 흐름과 건설사별 분양 실적 분석을 병행해 보면 신규·재계약 격차가 사업 실적에 미칠 영향을 더 깊게 판단할 수 있습니다.
