지역별 부동산 시세 완전 정리, 서울·수도권, 지방 격차 지금 얼마나 벌어졌나 (2026)

지금 지역별 부동산 시세, 한눈에 보면

2026년 5월 기준 전국 아파트 매매가 상승률은 평균 0.98%다.

수도권은 1.79% 오른 반면, 지방은 0.20%에 머물렀다.

목차에서 제시한 서울 단독 수치(2.81%)는 연간 누적 기준이다. 수도권·지방 격차는 지금도 벌어지고 있다.

이 글을 끝까지 읽으면 어느 지역이 왜 오르는지, 직접 사지 않고도 이 흐름에 올라탈 수 있는 방법까지 한 번에 정리된다.

지역별 시세 격차, 숫자로 보면 이렇다

한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 기준으로 정리하면 다음과 같다.

지역	2026년 5월 누적 상승률	비고
전국 평균	0.98%	기준선
수도권	1.79%	전국 평균의 약 1.8배
서울	2.81%	수도권 내 최상단
지방	0.20%	서울의 약 14분의 1

(출처: 한국부동산원 부동산통계정보시스템, 2026년 5월 기준)

서울이 전국 평균보다 약 3배 빠르게 오르는 동안, 지방은 주간 단위로 보면 -0.02%로 하락하는 구간도 있다.
"전국이 다 오른다"는 말은 사실이 아니다.

서울 안에서도 온도차가 있다

시장을 이끈 지역이 전통적인 강남권만은 아니다.

2026년 5월 서울에서 상승률이 가장 높았던 곳은 성북구 0.54%와 서대문구 0.45%다.
강서구는 0.39% 올랐다.

반면 매매가 최상단인 강남구는 5월에도 -0.22%로 하락했다.
중구, 영등포구, 동대문구, 성동구 등 중저가 권역이 상승을 주도하고 있다. 고가 단지보다 중간 가격대 아파트가 먼저 움직이는 구도다.

수도권 외곽도 비슷한 흐름을 보인다. 경기도 광명, 안양 동안구, 성남 분당구 등 GTX(수도권 광역급행철도) 역세권과 재건축 호재가 겹친 지역이 수도권 상승을 떠받치며 높은 상승률을 기록했다.

지방은 왜 다른 이야기인가

핵심 권역은 인프라와 개발 기대감 덕에 수요가 유지된다. 반면 외곽과 지방은 수요 이탈이 심해 가격 정체나 하락이 나타난다.

지방 0.20%는 "소폭 상승"이 아니다. 물가상승률을 고려하면 실질적으로 제자리거나 뒷걸음치는 수준이다.

지방 시세가 왜 이렇게 됐는지는 '지방 시세는 왜 안 오르나' 섹션에서 구조적 원인을 자세히 다룬다.

전세도 같은 방향으로 움직인다

2026년 5월 서울 아파트 전세가격은 한 주에만 0.28% 올랐다.

전국 평균은 0.11%다.

2026년 1분기부터 5월 중순까지 주간 상승률은 0.2~0.3%대였다.
이는 2015년 이후 약 10년 6개월 만의 최고 수준이다.

전세가가 매매가와 함께 오를 때 시장은 위쪽 압력을 더 오래 받는다.
집주인은 전세가가 강하게 오르면 매매가격을 낮출 유인이 줄어든다.
매매와 전세가 같은 방향으로 동시에 움직이는 구조가 지금 서울 시장을 주도한다.

지금 서울은 '오를 힘'이 생겨서 오르는 게 아니다. 팔 물건 자체가 줄었다.
그 이유는 입주 물량이 왜 이렇게 급감했는지다. '서울은 왜 혼자 오르나' 섹션에서 확인할 수 있다.

서울은 왜 혼자 오르나

2026년 서울 지역별 부동산 시세가 혼자 뛰는 이유는 단순하다. 직방 기준 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 48% 줄어 16,412가구에 그쳤다. 팔 물건이 없으니 가격이 오른다. 전문가들은 금리 하락 가능성이 집값 상승으로 연결될 가능성은 낮아졌지만, 공급 부족 우려가 금리 부담을 넘는다고 본다.

공급 절벽의 실체: 숫자가 말해준다

구분	2025년 입주 물량	2026년 입주 물량	감소율
전국	238,372가구	172,270가구	-28%
서울	31,878가구	16,412가구	-48%
경기	61,504가구	50,361가구	-18%
인천	18,913가구	14,761가구	-22%

(출처: 직방, 2025년 12월)

서울의 감소 폭이 다른 지역의 두 배 이상이다. 이마저도 87%가 재개발·재건축 물량이라 무주택자가 노릴 만한 일반 분양은 사실상 가뭄에 콩 나듯한 수준이다. 서울 안에서도 새 아파트를 살 방법 자체가 막혀 있다는 얘기다.

왜 지금 이 지경이 됐나

이건 갑자기 생긴 문제가 아니다.

국토교통부 자료를 보면 2021년 주택 착공 물량은 584,000가구였다. 2022년에는 34.4% 줄어 383,404가구로 감소했다.

2023년에는 242,188가구로 더 줄었다. 지난해에는 소폭 반등해 305,331가구가 착공됐다.

아파트 공사기간은 보통 3년이다. 주택산업연구원은 2017년~2021년 연평균 착공이 520,000가구였다고 본다. 2022년에는 380,000가구, 2023년에는 240,000가구로 줄었다. 2022~2023년에 덜 지은 집들이 지금 입주 절벽으로 나타난다.

왜 착공이 줄었나. 부동산 전문가는 2~3년 전 부동산 시장 침체와 PF 대출 부실, 공사비 급등 때문에 착공 실적이 저조했고, 그 결과 2026년 입주 물량 급감으로 이어졌다고 지적했다. PF 대출(프로젝트 파이낸싱, 건설사가 사업 초기에 미래 분양 수익을 담보로 자금을 빌리는 방식)이 막히자 건설사들이 착공 자체를 포기했다.

서울 특유의 구조적 한계

서울은 지방과 다르다. 택지가 없다. 서울이라는 한정된 공간에서 새로운 대규모 택지를 찾는 것은 사실상 불가능하다. 결국 서울 주택공급은 기존 시가지를 재정비하는 재개발·재건축 등 정비사업에 의존할 수밖에 없다.

공사비 상승도 공급 위축에 영향을 준다. 특히 재건축·재개발에서는 공사비 급등으로 조합과 시공사 간 갈등이 늘며 사업이 지연되는 사례가 많다. 그나마 유일한 공급 통로인 정비사업마저 속도를 내지 못하는 상황이다.

착공 지표는 더 걱정스럽다. 국토부 통계에 따르면 2026년 1분기 서울 아파트 착공 물량은 3,439가구였다. 이는 전년 동기 대비 4.7% 감소한 수치다.

같은 기간 전국 착공 물량은 38,541가구로 41.5% 늘었다. 전국은 늘었지만 서울은 역주행했다. 지금 이 순간에도 서울의 미래 공급은 쌓이고 있지 않다.

"오를 힘"이 아니라 "살 집이 없어서" 오르는 시장

가격 급등의 이면에는 향후 몇 년간 서울 시내 신규 아파트 공급이 원활하지 못할 것이라는 시장의 불신이 자리 잡고 있다.

중요한 구분이다. 서울 집값이 오르는 건 경기가 좋아서나 수요가 갑자기 폭발해서가 아니다. 팔 물건이 줄어드니 남은 물건 값이 오르는 것이다. 마트에서 특정 제품 재고가 바닥나면 남은 제품 가격이 오르는 것과 같다.

착공은 3~5년 뒤 입주량을 결정하는 가장 중요한 선행 지표다. 서울의 착공 물량은 2020년과 비교하면 절반 수준으로 줄었다. 지금 착공이 이 정도라면 2028~2029년 서울 입주 상황은 지금보다 나을 수 없다.

규제로 흐름을 쉽게 바꾸기도 어렵다. 구조적 공급 부족이 하방 지지력으로 작용하기 때문에 전면적인 하락 전환 가능성은 낮다. 오히려 중과 이후 매물이 더 잠기면서 거래량이 줄고, 가격의 하방 경직성이 강화될 수 있다.

그렇다면 서울 바로 옆 수도권은 어떨까. 교통망 확충이 특정 지역 시세를 어떻게 바꾸고 있는지 다음 섹션에서 구체적으로 살펴본다.

수도권은 어디가 다음 차례인가

수도권 지역별 부동산 시세의 다음 수혜지를 찾으려면 동탄 사례부터 들여다봐야 한다. GTX-A 수서~동탄 구간 개통 이후 동탄 일대 84㎡ 기준 시세는 2023년 대비 평균 15~22% 재상승하는 흐름을 보였다. 그런데 이것이 단순히 "GTX 열리면 오른다"는 공식의 증거는 아니다. 반대 사례가 함께 나왔다는 점이 더 중요하다.

"GTX 역세권이면 오른다"는 공식은 틀렸다

GTX-A와 SRT를 지하로 직접 이용할 수 있는 동탄역 롯데캐슬이 19억 원 신고가를 기록했다. 같은 노선의 파주 운정 일부 단지는 2021년 고점 대비 4억 원 이상 낮은 수준에서 거래되고 있다.

같은 노선, 다른 결말이다.

왜 이런 차이가 생겼을까. 파주 아파트값은 2020년과 2021년에 GTX 개통 기대감이 반영되며 각각 11.48%, 19.50% 상승했다. 그러나 실제 개통 시기에는 고금리와 대출 규제, 집값 침체가 겹치며 호재가 상쇄됐다. 기대감이 이미 시세에 다 녹아들어 있었던 것이다. 개통이 현실이 되었을 때 시장이 추가로 올릴 이유가 없었다.

수서~동탄 구간은 SRT와 선로를 공유하는 구조라 15~17분대 배차를 단기간에 개선하기 어렵다. 이 배차 간격 불규칙은 실거주 편의성을 떨어뜨리는 요인으로 지적된다. 같은 GTX-A 노선이라도 단지별·지역별 집값 성적표가 크게 다른 것은, GTX 효과가 일률적으로 작용하지 않음을 보여준다.

결론은 하나다. 역세권이라는 조건만으로는 부족하다.

수혜가 다른 진짜 기준

GTX 역세권 도보 10분 이내 단지는 동일 지역 내 비역세권 대비 평균 15~30% 높은 프리미엄을 형성하는 경향이 확인된다. 여기에 기존 광역버스나 지하철과의 환승이 가능한 복합 교통 허브인지가 중요하다. 환승 허브형 역세권은 단일 노선 역세권보다 수요 집중도가 높고, 침체기에도 가격 방어력이 더 좋다는 최근 5년 시세 패턴이 이를 뒷받침한다.

정리하면 이렇다.

조건	시세 영향
GTX 역에서 도보 10분 이내	동일 지역 비역세권 대비 15~30% 프리미엄
GTX + 기존 지하철·광역버스 환승 가능	단일 노선 역세권보다 수요 집중도 높음
GTX 기대감이 이미 시세에 반영된 지역	개통 이후 상승 여력 제한
GTX만 있고 자족 기능 부족한 지역	개통 후 가격 하락 또는 횡보

그렇다면 다음 주자는 어디인가

과천은 집값이 20% 오르며 신고가 거래가 이어졌다. 분당구와 수지구도 7~17%대의 상승률을 기록했다. 이들 지역은 GTX-C 노선, 위례-과천선 등 광역철도망 계획과 판교 테크노밸리, 반도체 클러스터 같은 고용 인프라가 배후수요를 떠받친다.

이미 오른 곳이다. 일자리와 교통망이 동시에 움직이면 시세 선반영이 빠르다.

GTX-B(인천~마석)와 GTX-C(수원~덕정) 노선의 순차 개통이 본격화되는 2026~2028년 구간에는 경기 남부(수원·화성), 경기 북부(의정부·양주), 인천 서부(검단·청라) 일대가 새로운 주거 중심축으로 부상할 가능성이 크다.

단, 조건이 붙는다. 2026년 하반기 서울역~수서역 연결과 2027년 삼성역 개통은 수도권 지형을 바꿀 변수다. 그래서 역까지의 도보 거리, 다른 교통수단과의 환승, 역 주변의 자족 기능(일자리)이 훨씬 더 중요해졌다.

GTX-B가 추진 중인 인천 지역에서는 교통 호재 기대감과 함께 신규 분양 단지에 수요가 몰리는 분위기다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, GTX 역세권 아파트는 비역세권 대비 가격 상승폭이 컸다.

다만 여기가 함정이다. 기대감이 클수록 선반영 속도도 빨라진다. 파주처럼 기대감이 이미 시세로 반영되면, 개통 뒤엔 오히려 하락하는 사례가 나온다.

수도권 다음 주자를 고르는 기준은 결국 세 가지다. 역까지 걸어서 닿는 거리, 다른 교통수단과의 환승 여부, 그리고 역 주변에 실제로 일자리가 있는지. 이 셋이 겹치지 않으면 "GTX 수혜지"라는 표현은 단순 마케팅 문구에 불과하다.

지방 시세는 왜 이 수도권 흐름을 따라가지 못하는지, 다음 섹션에서 바로 짚는다.

지방 시세는 왜 안 오르나

2026년 5월 기준, 지방 아파트 누적 상승률은 0.20%다.

서울은 같은 기간 2.81% 올랐다. 숫자로 보면 다른 시장이다.

주택산업연구원 집계에 따르면, 지방 집값은 2022년부터 2025년까지 4년 연속 하락했다. 0.20% 상승은 반등이 아니다. 수년간의 낙폭을 채우지도 못한 수준이다.

그렇다면 지방은 왜 오르지 못하는 걸까. 공급이 많아서가 아니다. 수요 자체가 구조적으로 약해졌기 때문이다.

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집값은 결국 '살 사람'이 움직인다

부동산 가격은 단순하다. 사려는 사람이 많으면 오르고, 없으면 안 오른다.

지방 중소도시는 출생 감소와 젊은 층 유출로 인구가 계속 줄고 있다. 인구 감소는 곧 매수 수요 감소로 이어진다. 집을 살 사람이 줄어드는 지역에서 가격이 오르기는 어렵다.

지방은 산업구조 변화에 따른 인구 유출과 미분양 증가 등 기초 수요 기반이 약해지면서 가격 하락을 경험하고 있다. 일시적 침체가 아니다. 지역 경제 자체가 흔들리는 문제다.

2021년 말까지는 수도권과 지방이 함께 오르는 동조화 현상이 나타났지만, 이후 흐름이 끊겼다. 지방은 넘쳐나는 미분양과 젊은 층 이탈, 지역 경제 침체 등으로 서울·수도권과는 따로 노는 장세다.

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'공급이 줄었으니 오를 것'이라는 논리, 지방에선 절반만 맞다

직방에 따르면 2026년 지방 아파트 입주물량은 9만 736가구다.

지난해는 12만 6,188가구였다. 28% 이상 줄었다.

최근 5년간 지방에 연평균 13만여 가구가 공급됐다. 물량 조정 국면에 접어든 것은 사실이다.

공급이 줄면 가격이 오른다. 이 공식은 서울에서는 작동한다. 하지만 지방은 사정이 다르다.

공급이 줄어도 기존에 쌓인 미분양이 시장을 짓누른다. 2026년 3월 기준, 주요 지방 광역시와 도에 미분양이 대규모로 적체되어 있다.

지역	미분양 (2026년 3월 기준)
충남	7,699가구
부산	7,224가구
경남	5,628가구
대구	4,996가구

출처: KB부동산 데이터허브, 2026년 3월 기준

새 아파트 공급이 줄어도 팔리지 않은 기존 물량이 남아 있으면 가격은 올라가기 어렵다. 수요 기반이 약한 상태에서 공급만 조정하면 체감 효과는 제한적이다.

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기관마다 전망이 엇다른 이유

대한건설정책연구원은 올해 지방이 인구 감소와 수요 기반 약화로 1% 내외 하락 또는 보합세를 보일 가능성이 높다고 전망했다. 반면 주택산업연구원은 올해 지방 부동산시장이 0.3% 오를 것으로 예측했다.

같은 데이터를 보고도 결론이 달라진다. 대건연은 수요 약화에 무게를 두고, 주산연은 입주물량 감소를 근거로 든다. 급등은 어렵다.

"지방 부동산시장은 현재 바닥을 찍은 것 같고 입주물량 또한 줄고 있어 2025년보다는 나아질 것"이라면서도 "여전히 많은 미분양 물량으로 인해 급등은 어려울 것"이라는 전망이 전문가들 사이에서 공통적으로 나온다.

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지방 전체가 아니라, 어디냐가 중요하다

지방 아파트 시장은 미분양과 기존 아파트로 구분해 접근해야 한다. 지방이라는 이유로 묶어서 보면 착시가 생긴다.

일정 기준을 충족하는 지역은 2026년에도 상대적으로 안정적이다. 지역 핵심 대기업·산단 수요 지역(예: 울산 남구, 광양, 창원 성산구 일부)은 지방 시장이 전체적으로 하락해도 핵심 입지는 가격이 방어된다.

지방은 지금 하나의 시장이 아니다. 일자리와 인프라가 있는 곳은 버티고, 그렇지 않은 곳은 계속 빠진다. 수도권 공급 지연은 '똘똘한 한 채' 선호를 강화할 뿐만 아니라 지방에서는 수요 회복의 동력을 약화시킬 가능성이 있다.

지방 시세가 오르지 않는 이유는 정부가 덜 챙겨서가 아니다. 살고 싶어 하는 사람이 줄었고, 이미 팔리지 않은 집이 쌓여 있기 때문이다. 지역별 격차가 전세 시장까지 어떻게 번지는지는 다음 섹션에서 살펴본다.

전세는 매매보다 더 빠르게 오른다

서울 전세 상승률이 매매를 앞질렀다.

주택산업연구원(주산연) 분석 기준으로 서울 전셋값 상승률은 4.7%로 집값 상승률 4.2%를 웃돌 것으로 예측됐다.

수치 차이는 0.5%포인트지만, 그 안에서 벌어지는 일은 단순한 숫자 차이가 아니다. 매매도 못 사고, 전세도 못 구하는 임차인이 늘고 있다.

매물이 사라졌다

2026년 1월 이후 서울 전세 매물은 27% 이상 감소했다.

재계약을 선택하는 세입자가 늘어난 탓이다. 올해 5월 기준 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신계약 비중은 49.0%로, 작년 동기(37%) 대비 크게 올랐다.

기존 세입자가 버티고 있으니 새로 들어오려는 사람이 찾을 매물이 없다.

2026년 5월 기준 서울 전세수급지수는 113.7이다.

이 지수는 수요 대비 공급을 나타내며, 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻이다.

2021년은 '전세 대란'으로 불리던 시기다. 그 수준에 다시 근접했다.

전세가 막히자 매매로 밀렸다

전세가 막히면 어떻게 될까. 일부는 월세로 밀리고, 일부는 아예 집을 사버린다.

지난 5월 서울 아파트 매매 거래 건수는 8,739건이었다.

동일 기간 전세는 8,395건, 월세는 8,387건이었다.

매매 거래가 전월세 거래량을 넘어선 것은 2020년 6월 이후 처음이다.

'월세 낼 바에야 영끌해서 산다'는 선택이 통계로 찍힌 셈이다.

10·15대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 갭투자가 원천 차단됐다. 전세 매물이 급감하는 동시에 전세의 월세화도 가속화됐다. 집주인 입장에서는 굳이 전세를 놓을 이유가 없어진 것이다. 전세 보증금을 낮게 받고 월세를 얹는 '반전세'가 더 유리하니까.

구분	2026년 서울 상승률 (주산연 예측)
전셋값	4.7%
매매가격	4.2%
전세수급지수	113.7 (2021년 이후 최고)
전세 매물 감소폭	27% 이상 (2026년 1월 이후)

월세 시장도 함께 달렸다

전세와 매매가 동시에 오르면 임차인이 갈 곳은 월세뿐이다.

서울 아파트 월세가격지수는 누적 2.39% 상승했다.

집계는 2026년 4월까지의 수치다. 전년 같은 기간에는 0.57%에 머물렀다.

전세 매물이 급감하자 임차인 다수가 월세 또는 반전세로 이동한 결과다.

전·월세 가격이 급등하며 임차인 부담이 커졌다. 월세 전환 비율이 처음으로 전세 거래량을 넘어섰다.

세입자 입장에서는 세 가지 선택지가 모두 비싸진 상황이다. 전세도 오르고, 매매는 더 오르고, 어쩔 수 없이 간 월세도 오른다.

공급 부족과 전셋값 상승이 맞물리자 실수요자의 매수 전환 압력이 높아진다. 이렇게 밀려서 집을 사는 사람이 늘면 매매가도 자연히 올라간다. 전세 상승이 매매 상승을 끌어당기는 구조다.

직접 집을 사지 않고도 이 흐름에 올라타는 방법이 있다. 임대료 수익을 배당으로 받는 리츠(REITs) 투자가 그 대안이다. 다음 섹션에서 구체적으로 살펴본다.

리츠(REITs, 부동산 투자 회사)로 지역 프리미엄 간접 투자하기

리츠(REITs)는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사다. 쉽게 말하면, 내가 강남 오피스 빌딩 한 층을 살 돈은 없어도 그 건물 임대료 일부를 배당 형태로 나눠 받을 수 있다.

2026년 4월 말 기준 국내 증시에는 25개 리츠가 상장되어 있고, 시가총액은 10조 2,848억 원이다.

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구조부터 이해하자, 돈이 어떻게 도는가

리츠는 투자자에게서 돈을 모아 수도권 오피스, 물류센터, 리테일 자산 등을 매입한다. 그 자산에서 나오는 임대료가 분기마다 배당금으로 내 계좌에 꽂힌다.

법이 정한 구조는 단순하다. 투자자는 지분을 투자하고 배당을 받는다. 리츠는 그 자금으로 부동산을 운영해 임대료와 매각 차익을 낸다. 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용해야 한다.

국내 리츠는 이익배당 한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다(부동산투자회사법 제28조 제1항). 이 규정 때문에 리츠는 이익을 사내에 쌓아두기 어렵고, 대부분을 배당으로 돌린다. 투자자 입장에서는 현금 흐름이 안정적으로 나오는 구조다.

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배당은 얼마나 나오나

2024년 기준 국내 운용 리츠 전체의 배당수익률 평균은 5.7%이고, 공익 성격의 정책형 리츠를 빼면 7.2%까지 올라간다.

종목별로는 편차가 있다.

리츠	자산 유형	예상 배당수익률
SK리츠	수도권 오피스·주유소	4.6%
롯데리츠	백화점·마트 리테일	6%대
ESR켄달스퀘어리츠	수도권 물류센터	6%대
KB스타리츠	해외 오피스	10.2%
미래에셋글로벌리츠	해외 오피스	10.2%

대신증권 기준 SK리츠의 예상 배당수익률은 4.6%이며, 롯데리츠와 ESR켄달스퀘어리츠는 6%대가 기대된다.

KB스타리츠와 미래에셋글로벌리츠처럼 해외 오피스를 담은 리츠는 10.2%까지 올라간다. 다만 공실 리스크로 주가가 내려앉아 상대적으로 배당수익률이 높아진 측면이 있다. 배당이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.

리츠를 매수해 3년 이상 보유하면 배당금에 대해 9.9% 분리과세를 3년간 적용받을 수 있다. 배당소득세 최고세율이 49.5%라는 점을 고려하면, 장기 보유 시 세금 혜택이 실질 수익률에 적지 않은 차이를 만든다.

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국내 리츠 vs 미국 리츠, 뭐가 다른가

항목	국내 상장 리츠	미국 상장 리츠
주요 자산	수도권 오피스, 물류센터, 리테일	데이터센터, 주거, 헬스케어 등 다양
배당 주기	분기 (연 2~4회)	월배당 종목 다수
배당수익률 (평균)	5.7~7.2%	5~6% 수준
통화 리스크	없음 (원화)	있음 (달러 환율 영향)
자산 규모	시가총액 10조 2,848억 원 (25개 종목)	수백 조 원 규모, 종목 수백 개
세금	3년 보유 시 9.9% 분리과세	미국 원천징수 15% + 국내 신고

미국 리츠는 연 5~6% 배당률을 기준으로 본다.

예를 들어 1,000만 원을 투자하면 세후로 매월 약 4만 원의 현금 흐름이 생긴다.

국내보다 자산 유형이 훨씬 다양하다. 데이터센터나 통신탑 같은 섹터에 접근할 수 있다는 장점이 있다. 반면 환율 변동은 수익률을 흔들 수 있다. 달러가 오르면 수익이 늘고, 달러가 빠지면 배당의 원화 환산액이 줄어든다.

국내 리츠는 서울·수도권 임대시장과 직접 연결된다. 지역별 부동산 시세 흐름을 좇는다면 국내 리츠, 섹터 다양성을 원하면 미국 리츠라는 식으로 용도를 나눠 접근하는 것이 현실적이다.

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리츠가 답이 되는 경우, 아닌 경우

리츠의 매력은 진입 장벽이 낮다는 것만이 아니다. 서울 오피스 한 층을 개인이 사긴 어렵다. 하지만 그 건물 임대료의 일부를 배당으로 받는 것은 주식 계좌 한 개로 가능하다.

다만 리츠 주가는 금리에 민감하다. 저금리 기대가 약해지면 리츠 주가는 약세를 보인다. 리파이낸싱, 즉 기존 대출을 더 낮은 금리로 갈아타면 이자 부담이 줄어 이익에는 긍정적이다.

정기적인 현금 흐름을 원한다면 리츠가 잘 맞는다. 단기 매매로 시세차익을 노리기에는 구조상 적합하지 않다.

리츠를 사기로 했다면 다음 단계에서 반드시 봐야 할 숫자가 있다. 일반 주식에서 PER(주가가 이익의 몇 배인지)을 보듯이, 리츠에는 다른 기준이 필요하다. 이건 바로 다음 섹션 '리츠 투자 전 반드시 보는 숫자 3가지'에서 다루겠다.

리츠 투자 전 반드시 보는 숫자 3가지

리츠를 고를 때 일반 주식처럼 PER(주가가 순이익의 몇 배인지)을 보면 안 된다. 리츠는 자산 대부분이 부동산이라 감가상각이 대규모로 반영되기 때문에, 순이익 기준 PER이 실제 수익력을 심각하게 왜곡한다. 대신 봐야 할 숫자가 딱 셋이다. P/FFO, 배당 성장률, 공실률. 이 세 가지만 읽을 줄 알면 리츠 옥석 가리기의 절반은 끝난다.

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첫 번째: P/FFO, 리츠판 PER

FFO(Funds From Operations)는 임대 사업에서 실제로 얼마나 현금이 남는지를 보여주는 수치다. 건물값이 회계상 매년 줄어드는 것처럼 잡히는 감가상각비를 다시 더해 계산한다. 쉽게 말해, "건물이 낡아서 장부에 손실처럼 보이지만 실제로 통장에 찍히는 임대 현금은 얼마냐"를 따지는 것이다.

P/FFO는 주가가 이 FFO의 몇 배인지를 나타낸다. 주식의 PER과 같은 구조다.

과거 2006년 이후 S&P 500의 PER과 리츠의 P/FFO 비율은 1에 수렴해오는 경향을 보였다. 즉 일반 주식과 리츠의 주가 수준이 장기적으로 비슷하다는 뜻이다. P/FFO가 시장 평균보다 현저히 낮다면 저평가 신호, 지나치게 높다면 이미 프리미엄이 붙었다는 뜻이다.

주의할 점이 있다. 리츠의 수익 가치를 평가할 때는 당기순이익 대신 FFO 및 AFFO 수치를 확인해야 한다. AFFO(Adjusted FFO)는 FFO에서 설비 교체·유지보수 비용까지 빼서 조금 더 보수적으로 계산한 값이다. 국내 리츠 공시에서는 이 두 수치를 IR 자료나 사업보고서에서 찾을 수 있다.

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두 번째: 배당 성장률, "얼마 주느냐"보다 "늘고 있느냐"

리츠 초보 투자자가 가장 먼저 보는 숫자는 배당수익률이다. 하지만 현재 배당수익률이 높은 것만으로는 충분하지 않다. 오히려 배당수익률이 지나치게 높은 리츠는 주가가 먼저 떨어진 결과일 수 있다.

공실 리스크 등으로 주가 하락 폭이 커 상대적인 배당수익률이 크게 올랐기 때문이다. 배당은 그대로인데 주가가 빠지면 수익률이 자동으로 높아 보이는 착시다. 진짜 봐야 할 것은 배당이 해마다 늘고 있는지다.

단순 시세차익보다 배당 성장률과 총주주수익률(TSR, 배당 포함 전체 수익)을 확인해야 하며, 주주가치 희석을 만회할 수 있는 수준의 FFO 및 배당 성장률을 달성하는지가 핵심이다.

조달 비용 격차는 향후 자산 편입 속도와 FFO 성장성, 배당 여력 측면에서도 종목 간 의미 있는 경쟁력 차이로 이어진다. 같은 리츠처럼 보여도 자금 조달 금리가 낮은 회사가 배당을 더 안정적으로 늘릴 수 있다.

확인 항목	좋은 신호	나쁜 신호
배당수익률	5~8%대 (고배당 ETF 대비 우위)	10% 이상 (주가 급락 가능성 점검 필요)
배당 성장 추이	3년 연속 유지 또는 증가	직전 유상증자 이후 배당 삭감
FFO 대비 배당 성향	90% 내외 (법적 의무)	FFO보다 배당이 많으면 지속 불가

리츠는 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한된다. 그래서 리츠는 채권 발행이나 유상증자로 자금을 조달한 뒤 새 부동산을 구입하는 식으로 성장한다. 유상증자(기존 주주 지분이 희석되는 신주 발행)가 잦은 리츠는 배당이 유지되더라도 주당 가치가 지속적으로 깎인다. 배당 성장률을 볼 때는 "주당 배당금이 늘었는지"를 봐야지, 전체 배당 총액만 늘었는지를 보면 안 된다.

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세 번째: 공실률, 배당의 뿌리

공실률(空室率)은 리츠가 보유한 건물 중 세입자가 없는 비율이다. 임대 수입이 리츠 배당의 원천인 만큼, 공실이 늘면 FFO가 줄고 배당이 깎인다. 단순하지만 가장 직접적인 지표다.

섹터별로 읽는 방식이 다르.

• 오피스:

  • 서울: 재택근무 영향이 상대적으로 작고 신규 공급이 부족해 임대료가 연 5~10% 수준으로 오른 곳이 있다. 수요-공급 흐름을 개별 자산별로 따져야 한다.
  • 미국: 상황이 다르다. 2026년 1분기 임차 활동이 전년 대비 20% 감소했다. 대형 오피스 임대 계약 건수는 48% 급감했다.

• 물류센터: 이천YM물류센터처럼 상온 물류센터 임대 시장 회복세에 따라 임대료 상승 및 공실률 하락이 예상되는 자산도 있다. 섹터 전반이 아닌 개별 자산의 위치와 임차인 구성을 봐야 한다.

• 해외 오피스: KB스타리츠(10.2%), 미래에셋글로벌리츠(10.2%)는 공실 리스크로 주가 하락 폭이 커 상대적인 배당수익률이 높아진 경우다. 배당수익률이 높은 이유가 "공실 우려 때문"이라면 투자 전 확인이 필요하다.

리츠의 실적과 배당을 결정하는 핵심 변수는 임대수익과 이자비용이다. 공실률이 높아지면 임대수익이 줄고, 이자비용이 높아지면 FFO가 깎인다. 이 두 가지를 동시에 체크하는 습관이 리츠 투자의 기본이다.

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세 숫자를 종합하면 이렇다. P/FFO로 지금 가격이 적정한지 판단하고, 배당 성장률로 앞으로 배당이 늘 구조인지 확인하고, 공실률로 그 배당의 지속 가능성을 검증한다. 지역별 부동산 시세에서 수도권과 지방의 격차가 벌어질수록, 수도권 핵심 자산을 편입한 리츠와 지방·해외 오피스 중심 리츠 사이의 실적 차이도 커진다.

다음 섹션에서는 리츠가 아닌 직접 매수를 고민하는 독자들을 위해, 등기부등본부터 대항력까지 실제 거래 전 반드시 확인해야 할 권리 분석 체크리스트를 다룬다.

부동산 권리 분석사가 보는 매매 전 필수 체크리스트

계약서에 서명하기 전, 딱 세 가지 문서만 제대로 읽으면 내 돈 잃을 가능성을 절반 이상 줄일 수 있다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원이 그것이다. 그리고 세입자라면 이 문서들에 더해 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 법적 장치를 반드시 직접 갖춰야 한다. 이 권리들은 자동으로 생기지 않는다. 인도, 전입신고, 확정일자 같은 요건을 직접 갖춰야 한다.

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첫 번째 문서: 등기부등본

등기부등본은 표제부(일반 현황), 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리)로 구성된다.

표제부는 간단하다. 주소와 전용면적이 계약서와 일치하는지만 확인하면 된다.

갑구는 소유권 이야기다. 갑구에서는 가압류, 압류, 가처분, 강제경매 같은 권리 변동을 확인할 수 있다. 계약서에 서명하는 임대인과 등기부등본 상의 소유자 이름이 다르다면 그 자리에서 계약을 멈춰야 한다. 갑구에 '신탁'이라는 문구가 기재되어 있다면 소유권이 신탁회사로 이전된 상태이므로, 임대인과 직접 계약하더라도 계약이 무효가 될 수 있다.

을구가 진짜 핵심이다. 근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융권에 돈을 빌렸을 때, 돈을 빌려준 사람의 권리다. 채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액을 의미한다. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정한다.

판단 기준은 명확하다. 집주인의 대출금과 세입자 전체 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 미만이면 안전하다고 볼 수 있다. 이를 초과하면 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

등기부등본은 계약 전 한 번만 보면 안 된다. 계약 체결 시 한 번, 중도금 지급 직전과 직후에 한 번, 그리고 잔금 지급 직전에 반드시 다시 확인해야 한다. 등기부 내용은 하루 만에도 바뀔 수 있다. 잔금 당일 등기부등본을 직접 발급해 확인하는 것이 핵심이다.

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두 번째 문서: 건축물대장

건축물대장은 건축물과 그 대지의 현황, 구조 내력 등을 적어 놓은 공적 장부다. 쉽게 말하면 이 건물이 허가받은 용도대로 지어졌는지를 확인하는 문서다.

건축물대장에서 특히 확인할 항목은 다음과 같다.

• 대지면적, 연면적, 건축면적 등 면적 관련 정보.
• 부속건축물의 현황과 오수정화시설 같은 설비 현황.
• 사용 용도(주거, 상업 등)와 실제 사용 현황.

특히 '위반건축물' 표기가 있는지 반드시 봐야 한다. 무허가 증축이 있는 집은 대출이 막히거나 향후 매도 시 문제가 생길 수 있다. 건축물대장 등·초본은 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급받을 수 있다.

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세 번째 문서: 토지이용계획확인원

아파트를 사는 사람은 이 문서를 잘 보지 않는다. 토지나 단독주택을 살 때는 다르다.

토지이용계획확인원은 해당 토지에 적용되는 용도지역·지구·구역, 행위 제한, 그리고 각종 개별 법률에 따른 규제 사항을 정리한 문서다. 등기부는 "내 땅인가?"를 알려주고, 토지이용계획확인원은 "이 땅으로 뭘 할 수 있나?"를 알려준다.

토지 투자나 단독주택 매입을 고려 중이라면 이 문서 한 장이 개발 가능성 전체를 좌우한다. 개발제한구역이나 군사시설보호구역으로 묶여 있으면 건축이 원천 차단된다.

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대항력과 우선변제권, 이것만 지키면 보증금이 산다

세입자 입장에서 가장 실질적인 보호 장치는 대항력과 우선변제권이다.

권리	성립 요건	효력 발생 시점
대항력	주택 인도 + 전입신고	전입신고 다음 날 0시
우선변제권	대항력 + 확정일자	대항력 발생일 기준

대항력은 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘이다. 나와 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타나더라도, 새 임대인이 세입자를 내쫓을 수 없다.

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매될 때, 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

여기서 알아야 할 함정이 있다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 생긴다. 악질적인 임대인은 이 점을 악용해 전입신고 당일에 집을 담보로 대출을 받을 수 있다. 이 경우 은행의 근저당권이 내 보증금보다 먼저 보호받는다.

우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 한다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있으면 받을 수 있다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 확정일자를 받는 것이 권장된다.

확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷등기소에서 받을 수 있다.

한 가지 더. 우선변제권이 있더라도 법원에 배당요구를 기한 내에 해야 배당 절차에 포함된다. 이걸 놓치면 권리가 있어도 변제받지 못할 수 있다. 경매가 시작됐다면 법원에 배당요구를 별도로 신청해야 한다는 뜻이다.

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계약 전 최종 체크리스트

• 등기부등본 갑구: 임대인 = 소유자 일치 여부, 가압류·경매 개시 결정 없는지
• 등기부등본 을구: 근저당 채권최고액 확인, (채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세 70% 미만인지
• 건축물대장: 위반건축물 표기 없는지, 실제 용도가 계약 내용과 일치하는지
• 토지이용계획확인원: 토지·단독주택이라면 개발 행위 제한 여부 필수 확인
• 확정일자: 계약 당일 행정복지센터 또는 인터넷등기소에서 즉시 수령
• 잔금 당일: 송금 직전 등기부등본 재발급해 새로운 권리 변동 없는지 최종 확인

지역별 부동산 시세가 어디로 움직이는지 파악했다면, 다음으로 중요한 건 내가 보는 물건이 2027년에 어느 시나리오를 따라갈지다. 공급 물량, GTX 수혜 여부, 규제지역 지정 세 가지 변수로 지역별 시세를 직접 시뮬레이션하는 방법은 다음 섹션에서 다룬다.

지역별 시세 시뮬레이션, 내가 살 동네는 2027년에 얼마일까

2027년 지역별 부동산 시세를 가르는 핵심 변수는 세 가지다. 공급 물량, GTX 수혜 여부, 규제지역 지정.

한국건설산업연구원은 2026년 건설·부동산 경기전망 세미나에서 수도권 주택 매매가격이 2.0% 상승하는 반면, 지방은 0.5% 하락할 것으로 분석했다. 지금 당장이 아니라 내년을 내다볼 때도, 이 격차는 더 벌어진다.

변수 ① 공급: 서울은 이미 계산이 끝났다

직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만 6,412가구로, 직전 연도 대비 48% 줄어든다.

수도권 전체는 8만 1,534가구로 28% 감소다.

서울대 김경민 교수는 입주 물량이 2027년 8,000가구, 2028년 5,000가구까지 급감할 것으로 전망했다. 2029년에는 1,000가구까지 떨어질 수 있다고 덧붙였다.

연간 평균 공급이 4만 4,000가구를 웃돌던 서울에서 1만 7,000가구 수준의 입주가 현실화된다면, 가격 방어력은 단순히 강해지는 것이 아니라 구조적으로 굳어진다.

착공 물량 감소는 통상 2~3년의 시차를 두고 입주 물량 감소로 이어진다.

이미 2022년부터 착공이 급감했으니 2027년 공급 부족은 예고된 결과다.

지역	2026년 입주 물량	전년 대비
서울	약 1만 6,000~1만 8,000가구	▼48%
경기	약 5만 가구	▼18~19%
인천	약 1만 4,000가구	▼20%
비수도권	약 9만 4,000가구	비슷한 수준

(출처: 직방·KB부동산, 부동산114 REPS 데이터 기반)

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변수 ② GTX: 기대감과 현실 사이

GTX-A 노선 수서~동탄 구간 운행 개시 이후 동탄 일대 84㎡ 기준 시세는 2023년 대비 평균 15~22% 이상 재상승하는 흐름을 보였다. 그러나 같은 노선이라도 결과는 단지마다 갈렸다.

동탄역 롯데캐슬은 2026년 2월 19억 원 신고가를 기록했다. 반면 파주 운정 화성파크드림 시그니처는 고점 대비 4억 5,000만 원이 하락했다. 같은 GTX-A 노선이다.

그 차이를 만드는 변수는 물리적 거리, 역세권 외 자족 기능의 충실도, 그리고 GTX 이외의 연결 교통망이 함께 갖춰져 있는지 여부다.

2027년 시세 시뮬레이션에서 GTX를 변수로 넣을 때는 노선이 지나는가가 아니라, 역 도보 접근 + 자족 기능 + 연결 교통망 세 가지를 동시에 확인해야 한다.

2026년 현재 GTX-A의 서울역~수서역 구간 연결이 하반기 개통을 앞두고 있으며, 2027년 6월에는 삼성역이 순차 개통할 예정이다. 삼성역 개통이 현실화되면 강남 접근성이 추가로 개선되는 지역의 시세 반응을 지켜볼 필요가 있다.

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변수 ③ 규제지역: 대출 한도가 시세를 누른다

규제지역(대출·세금·청약·전매 등 부동산 거래 제약이 한꺼번에 강화되는 정부 지정 구역)은 가격 상승을 억누르는 동시에 매물을 잠그는 이중 효과를 낸다. 서울 전역과 경기 주요 권역이 현재 규제지역으로 지정되어 있다.

정부의 가계부채 관리 강화와 대출 규제 영향으로 실수요가 입지 경쟁력이 높은 서울과 수도권으로 더욱 집중되는 흐름이 이어진다. 규제가 강할수록 실거래 건수는 줄고 매물도 줄며, 거래가 성사될 때마다 시세가 새로 형성되는 구조다.

반면 지방 비규제 지역은 다르다. 매물은 많고 수요는 약하다. 공사비 상승은 전국 공통의 부담이지만, 이를 분양가에 반영할 수 있는 지역과 그렇지 못한 지역의 차이가 갈수록 커진다. 지방은 분양가를 올리는 순간 청약 수요가 사라지는 구조가 고착화됐다.

시나리오: 내 동네는 어디에 속하나

• 서울 규제지역 + 공급 급감 지역: 2027년까지 하방 경직성이 강화된다. 상승 폭보다 "떨어지지 않는 구조"라는 표현이 더 적절하다. NH농협은행 김효선 수석전문위원은 "공급 절벽은 통계상 이미 예정된 리스크로, 서울에서는 가격 하방 경직성을 강화하는 요인"이라고 분석했다.

• GTX 역 도보권 + 자족 기능 갖춘 수도권: 단계별 개통 때마다 시세 반응이 반복될 가능성이 크다. 다만 이미 기대감이 선반영된 단지는 추가 상승 여력이 제한적이다.

• 지방 비규제 + 미분양 누적 지역: 건산연은 지방이 미분양 적체와 인구 감소, 수요 위축 등으로 회복세가 제한될 것으로 본다. 2027년 시세에서 지방 전반의 상승은 기대하기 어렵다. 다만 건산연 김성환 연구위원은 "지방 내에서도 대표 입지와 비선호 지역 간 차별화가 확대될 것"이라고 말했으며, 부산·대구 같은 광역시 중심 입지는 예외적이다.

2027년 시세를 예측하는 공식은 없다. 공급 물량 캘린더를 확인하고, 내 동네가 GTX 역세권 도보 접근이 가능한지, 규제지역 지정 여부가 대출 한도를 어떻게 제약하는지를 먼저 점검하는 것이 최소한의 판단 근거다.

지금 살지, 더 기다릴지. 그 판단 프레임은 다음 섹션 '지금 사야 하나, 기다려야 하나'에서 이어진다.

지금 사야 하나, 기다려야 하나

"싸게 살 타이밍을 찾다가 영영 못 사는 상황"을 피하는 것이 지금 실수요자의 진짜 과제다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 절반 수준으로 줄었고, 지역별 부동산 시세 격차는 이 글 전체에서 살펴봤듯 서울과 지방 사이에서 계속 벌어지고 있다. 시세가 조정될 것이라는 기대로 1년을 기다리는 동안, 전세도 오르고 매매도 오른다면 기다림 자체가 손실이다.

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시장이 보내는 신호: "조정"이 아니라 "선별"

지금 서울 부동산 시장은 유동성이 모든 곳을 끌어올리는 상승장이 아니라, 입지·상품·정비사업 기대감 중심의 선별적 상승 국면으로 재편됐다. 다시 말해, 어디서든 사면 오르는 시장은 끝났다. 어디를 사느냐가 전부다.

수요와 공급이 제각각 움직인다. 오르는 곳은 더 오르고, 내리는 곳은 더 내린다. 싸질 때까지 버티는 전략이 통하지 않을 수 있다.

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"싸질 때까지 기다린다"는 전략의 맹점

주택담보대출 금리가 낮지 않은 상황에서 시장이 계속 오르는 건, 향후 공급 부족을 예상한 선취매 심리가 작동하고 있다는 뜻이다.

공급 통계를 보면 더 명확하다. 부동산114 REPS 자료에 따르면 2026년 전국 입주 물량은 183,124가구다.

참고로 2025년 입주 물량은 236,263가구였다. 이렇게 2026년은 22.5% 감소했다.

2024년 이후 2년 연속 감소 추세다.

서울은 18,475가구가 입주 예정이다.

참고로 2025년 서울 입주 물량은 32,703가구였다. 서울의 18,475가구는 그 수치의 56.5% 수준에 불과하다.

새 아파트가 줄면 전세 공급도 줄어든다. 물량이 적어지면 전월세 매물을 찾기 어려워지고, 전셋값 상승 압력이 커진다. 매매를 기다리는 동안 전세 비용이 올라가면, 결국 집을 사는 시점의 실질 자산 가치는 줄어든다.

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전문가와 현장의 시각 차이, 솔직히 보면

의견이 엇갈린다. 먼저 인정하자.

2026년 4월 기준, 부동산 시장 전문가 약 56%가 올해 수도권 아파트값이 오를 것으로 봤다.

이들은 연간 상승 폭을 1~3% 수준으로 예상한다. 강남 3구·용산구·마포구 등 핵심 입지의 상승 압력을 특히 높게 본다.

반면 같은 조사에서 현장 공인중개사 약 54%는 수도권 아파트값 하락을 전망했다. 이들의 근거는 대출 위축과 세 부담 강화에 따른 거래량 감소다.

전문가 진영은 공급 부족의 구조적 압력에 무게를 둔다. 공인중개사들은 단기적인 거래 위축을 더 크게 본다. 둘 다 틀리진 않다. 보는 기간이 다를 뿐이다.

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실수요자 의사결정 프레임: 가격이 아니라 조건을 먼저 보라

"지금 사야 하는가"라는 질문은 틀렸다. 올바른 질문은 **"나는 지금 살 수 있는 조건인가"**다. 아래 순서대로 점검하라.

• 대출 한도 먼저 확인: 10.15 대책 기준이다.

• 시가 15억 원을 초과하는 주택은 최대 4억 원 대출 한도가 적용된다.

• 시가 25억 원을 초과하면 최대 2억 원이다.

• 생애최초 혜택 여부: 생애최초 주택 구입자는 규제지역에서 일반 무주택자보다 LTV(주택담보대출비율, 주가가 이익의 몇 배인지가 아니라 집값 대비 빌릴 수 있는 비율)를 최대 30%포인트 더 받을 수 있다. 이 혜택 적용 가능 여부를 미리 확인하라.

• 지역 수급 구조: 해당 지역의 2027년 입주 예정 물량을 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하라. 입주 물량이 많은 지역은 단기 조정 가능성이 있다.

• 전세가율: 매매가 대비 전세 비율이 높으면 실거주 수요가 탄탄하다고 봐도 된다. 전세가율이 낮은 지역은 투자 수요가 빠져나갈 때 가격이 흔들릴 가능성이 크다.

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결국 이렇게 판단하라

공급 절벽이 가시화된 2026년, 무분별한 추격 매수보다는 국토부 실거래가와 등기 여부를 꼼꼼히 확인해 허수 거래를 걸러내는 눈이 필요한 시점이다.

지금 사냐 기다리냐는 두 질문으로 쪼갤 수 있다. 하나는 "시장이 오를 것인가"이고, 다른 하나는 "내가 살 수 있는 상황인가"다. 전자는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈린다. 후자는 스스로 답할 수 있다.

대출 한도가 충분하고, 실거주 목적이 분명하며, 해당 지역의 공급이 구조적으로 제한되어 있다면, 더 싼 가격을 기다리다 결국 살 기회를 놓치는 것을 피하는 쪽이 맞다. 반대로 자금 여력이 빠듯하거나 단기 시세 차익을 기대한다면, 지금 이 시장은 그 기대를 채워주기 어렵다.

부록: 용어 사전

지역별 부동산 시세를 다룬 이 글에는 낯선 단어가 여럿 나온다. 아래 다섯 개만 잡아두면, 앞서 읽은 내용이 더 선명하게 보인다.

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• 리츠(REITs, 부동산 투자 회사): 여러 사람이 돈을 모아 대형 빌딩이나 물류센터에 공동 투자하고, 거기서 나오는 임대료를 배당으로 나눠 받는 주식회사. 수도권 오피스 한 채를 직접 살 돈이 없어도, 주식처럼 소액으로 그 건물 수익에 참여할 수 있다.

• FFO(Funds From Operations, 임대 실질 현금 수익): 리츠 실적을 읽을 때 쓰는 수치. 일반 회사는 순이익으로 실적을 보지만, 리츠는 건물 감가상각(시간이 지날수록 건물 가치를 장부에서 깎아내리는 회계 처리)이 크게 잡혀 순이익이 실제 현금보다 낮게 나온다. FFO는 그 감가상각을 다시 더해서 "실제로 손에 쥔 임대 현금이 얼마냐"를 보여준다. P/FFO는 주가가 이 임대 현금 수익의 몇 배인지를 나타내며, 리츠에서 PER(주가수익비율) 대신 쓰인다.

• 대항력: 전세나 월세로 집에 들어간 세입자가 갖는 법적 보호막. 내가 계약한 뒤 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가도, "나는 여기 살 권리가 있고 보증금을 돌려받을 권리가 있다"고 새 주인에게 주장할 수 있는 힘이다. 전입신고와 실제 거주가 요건이다.

• 규제지역: 정부가 집값 과열을 막으려고 지정하는 구역. 지정되는 순간 대출 한도가 줄고, 양도세가 중과되고, 청약 요건이 강화된다. 2026년 현재 서울 전역과 경기 12개 권역이 지정되어 있다.

• 공급 절벽: 새 아파트 입주 물량이 예년보다 급격히 줄어드는 상황. 서울의 경우 2026년 입주 예정 물량이 29,000가구로, 전년 대비 31.6% 줄었다. 수요가 그대로인데 살 집 자체가 줄면, 가격은 수요가 늘지 않아도 오른다.